근저당과는 다른 부동산담보신탁에 대해 알아봅시다.

 

근저당과 다른 부동산담보신탁이란?

 

부동산 거래 시 신탁등기라는 단어를 들어보셨습니까? 이 말은 즉슨, 소유권 이전 등기 시 위탁자가 수탁자에게 권리를 양도한다는 뜻입니다. 이러한 경우 임차인 입장에서는 어떤 점을 주의해야 할까요?

 

 

1. 신탁등기란?

신탁등기는 쉽게 말해서 “소유권이전”(핵심)과 같은 의미라고 보시면 됩니다. 우리나라 민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 1항: "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다."라고 되어있습니다. 위 조항에 따라서 임대차 계약 체결 후 잔금 지급 및 입주 완료 이후 임대인 명의 변경 또는 주소지 변경 등 변동사항이 발생하면 반드시 해당 내용을 신고해야만 합니다. 만약 이를 위반하게 되면 과태료 처분 대상이 될 수 있습니다.

 

2. 근저당이란?

근저당이라는 용어는 많이 들어보셨을 텐데요. 은행 대출 시에 주로 쓰이는 용어입니다. 채권최고액만큼 돈을 빌려주고 원금+이자 연체 없이 상환했을 때 추후에 받을 수 있는 금액을 미리 설정해 두는 것입니다. 예를 들어서 주택담보대출을 받았을 때 채무자가 이자나 원금을 갚지 않으면 담보로 잡은 물건을 경매처분해서 회수하는데 이때 우선순위 배당금 중 일부를 먼저 받아갈 수 있게 해주는 제도입니다.

 

3. 임차인으로서 유의해야 할 점

 계약서상 집주인 이름이 바뀐다면 필히 관할 구청에 신고하시고 전입신고 또한 하셔야 합니다. 그리고 한 가지 더 팁을 드리자면 전세자금대출을 받으실 예정이라면 금융기관마다 다르지만 대부분 ‘주택금융공사’ 보증 상품을 이용하기 때문에 확정일자를 받은 계약서 원본을 제출해야 합니다.

 

4.  신탁회사란 어떤 곳인가?

신탁회사는 쉽게 말해서 고객(위탁자)과 신탁회사 간 계약을 맺고 위탁자가 맡긴 재산을 수탁자인 신탁회사가 대신 관리 및 처분해 주는 회사입니다. 은행처럼 예금을 맡아주고 이자를 주는 개념과는 조금 다른 성격입니다. 다만 금융기관이기 때문에 대출업무도 진행하며, 자금관리나 운용 등 다양한 업무를 수행한답니다.

 

5. 담보대출이랑 무엇이 다른가?

담보대출은 말 그대로 담보물을 보고 돈을 빌려주는 것이고, 담보신탁은 소유권 자체를 이전받는다는 점에서 차이가 있답니다. 즉, 내 집마련을 위해 주택매매계약을 체결하면 매수인은 매도인에게 매매대금을 지급해야 하는데 이때 잔금을 치르기 위해서는 해당 주택을 담보로 제공하게 됩니다. 이때 등기부등본상 근저당권 설정등기를 하게 되는데 이것이 바로 담보대출입니다. 반면 담보신탁은 기존소유주가 자신의 주택을 신탁회사에 맡기고 수익증권을 발급받아 이를 근거로 금융기관으로부터 대출을 받는 제도입니다.

 

6. 왜 담보신탁이 필요한가?

만약 A라는 사람이 B라는 사람에게 5억 원짜리 아파트를 판매한다고 가정했을 때, 만약 현금이 부족하다면 어떻게 해야 할까? 물론 신용대출등 여러 가지 방법이 있겠지만 아무래도 금리가 높을 수밖에 없습니다. 그래서 많은 경우 보유 중인 자산을 활용해서 대금을 마련하곤 합니다. 대표적인 예로 전세보증금 또는 월세보증금을 이용하거나, 현재 거주 중인 주택을 담보로 대출을 받기도 합니다. 하지만 이렇게 되면 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있고, 집주인 입장에서도 새로운 세입자를 구하기 어려워지는 단점이 있습니다. 이럴 때 유용한 상품이 바로 담보신탁제도입니다.

 

7. 부동산담보신탁은 어떤 장점이 있나?

먼저 1순위 우선수익권을 확보하기 때문에 안전하다는 장점이 있습니다. 또한 채무불이행 시 공매절차를 거쳐 환가처분하므로 채권회수기간이 짧아지며, 제3 채권자의 압류로부터 보호받을 수 있다는 장점이 있습니다. 마지막으로 경매진행 시 배당요구 없이 순위배당받을 수 있으며, 임차인의 대항력 발생시점이 빨라진다는 장점이 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 부동산 담보신탁에 대해 알아보았습니다. 최근 들어 갭투자 열풍이 불면서 깡통전세 문제가 많이 대두되고 있습니다. 이러한 상황에서 나의 소중한 자산을 지키기 위한 수단으로 담보신탁제도를 이용해 보시면 어떻겠습니까? 다음 포스팅은 부동산 공매와 경매와의 차이점에 대해 알아보겠습니다. 부동산 담보신탁은 공매와 관련이 있으며 부동산 근저당은 경매와 관련이 있다는 점 잊지 마시고 다음 포스팅도 많은 도움 되었으면 합니다.