감정평가론4 5. 부동산 감정평가론 #15 (감정평가의 절차) 감정평가의 절차 1. 기본적 사항의 확정 2. 처리계획의 수립 3. 대상부동산의 확인 4. 자료의 수집 및 정리 5. 자료의 검토 및 가치형성요인의 분석 6. 감정평가방법의 선정 및 적용 ( 원가방식, 비교방식, 수익방식) 7. 감정평가액의 결정 및 표시 * 순서조정 가능 (O) 3. 대상부동산의 확인 -> 신뢰자료를 충분히 확보할 수 있는 경우 실지조사 생략가능 실지조사를 아니할 수 있는 경우 1. 천재지변, 전시, 사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우 2. 유가증권 등 대상물건의 특성상 실질조사가 불가능하거나 불필요한 경우 7. 감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정 (1) 원칙: 제14조 ~ 제26조 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법을 적용해.. 2020. 5. 29. 5. 부동산 감정평가론 #10 (비교방식:거래사례비교법1) 1. 거래사례비교법이란? (계산문제 다수!!!) -> 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 서례사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법 2. 적용방법 (1) 거례사례의 수집 및 선택 (2) 대표성이 있는 거래사례 선택 (3) 사례자료의 정상화 (1) 거례사례의 수집 및 선택 -> 거례사례는 ⓐ사정보정의 가능성, ⓑ시점수정의 가능성, ⓒ위치의 유사성, ⓓ물적 유사성을 고려하여 선택해야 함 ⓐ 사정보정의 가능성 -> 관계자의 특수한 사정의 개재 (X), 관계자의 개별적 동기의 개재 (X), 시장가치로 보정 가능한 것(O) ⓑ 시점수정의 가능성 (시간의 유사성) -> 평가대상의 기준시점을 보정(X) -> 거.. 2020. 5. 19. 5. 부동산 감정평가론 #5 (유사지역, 동일수급권) 유사지역 1. 유사지역이란? -> 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역 -> 인근지역과 유사하여 인근지역과 가격면에서 대체관계가 성립될 수 있는지역 * 대상 부동산이 속하지 않은 지역 2. 특성 -> 지역구성요소가 동질적인 것 -> 거리의 원근개념 (x), 대체성이 있고 상호간에 대체, 경쟁관계가 성립하여 가치형성에 미치는 지역 동일수급권 1. 동일수급권이란? -> 대상부동산과 대체, 경쟁관계가 성립하고 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 지역 -> 인근지역 + 유사지역 포함 -> 동일수급권내의 부동산 상호간에는 대체, 경쟁, 의존, 보완관계가 있음 2. 용도지역별 동일수급권의 범위 (1) 주거지: 동일수급권 확대, 축소 가능 (2) 상업지: 상업.. 2020. 4. 28. 5. 부동산 감정평가론 #4 (분석편) 지역분석과 개별분석 1. 지역분석 -> 인근지역의 표준적 이용을 판단하여, 가격수준을 판정하는 작업 2. 필요성 -> 지역의 특성에따라 영향을 받기 때문에 대상부동산의 적정가치를 판정하는 데에는 지역분석이 필요함 3. 순서 (어떠한 지역에 관련되는가 -> 당해 지역의 지역적 특성은 어떠한가 -> 당해 지역의 지역적 특성이 평가대상 부동산의 가치형성에 어떠한 영향을 미칠것인가) 4. 대상 -> 인근지역, 유사지역, 동일수급권을 대상으로 함 인근지역 1. 인근지역이란? -> 대상부동산이 속한지역으로 부동산의 이용이 같으며 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역 -> 인근지역 내의 부동산은 용도적으로 공통성, 기능면에서 동질성, 그리고 상호 대체, 경쟁관계에 있음 -> 인근지역과 유사지역은 반드시 지리적으로.. 2020. 4. 27. 이전 1 다음
