5. 부동산 감정평가론 #4 (분석편)

지역분석과 개별분석

1. 지역분석

  -> 인근지역의 표준적 이용을 판단하여, 가격수준을 판정하는 작업

 

2. 필요성

  -> 지역의 특성에따라 영향을 받기 때문에 대상부동산의 적정가치를 판정하는 데에는 지역분석이 필요함

 

3. 순서

  (어떠한 지역에 관련되는가 -> 당해 지역의 지역적 특성은 어떠한가 -> 당해 지역의 지역적 특성이 평가대상 부동산의 가치형성에 어떠한 영향을 미칠것인가)

 

4. 대상

  -> 인근지역, 유사지역, 동일수급권을 대상으로 함

 

인근지역 1. 인근지역이란?   -> 대상부동산이 속한지역으로 부동산의 이용이 같으며 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역   -> 인근지역 내의 부동산은 용도적으로 공통성, 기능면에서 동질성, 그리고 상호 대체, 경쟁관계에 있음   -> 인근지역과 유사지역은 반드시 지리적으로 인접해 있어야 하는 것은 아님   -> 인근지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치는 고정적인 것이 아니라, 유동적인 것임   2. 인근지역의 조건   -> 대상부동산이 속해 있는 지역의 일부분일 것   -> 도시, 농촌같은 지역사회보다 작은 지역일 것   -> 특정한 토지용도를 중심으로 집중된 형태일 것    -> 인근지역의 지역특성이 대상부동산의 가치형성에 직접 영향을 미침   3. 인근지역의 경계와 범위   -> 인근지역은 공법상 규제(자연적 경계, 토지 행정규제)에 의해 지역범위가 확정될 수 있음   -> 인근지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격수준의 판정이 어려움   -> 인근지역의 범위가 지나치게 축소되면 사례자료를 구하기 힘들어 짐 (신빙성↑)   4. 인근지역의 지역분석 순서    (1) 대상부동산이 속하는 용도지역의 판단    (2) 인근지역의 지역분석    (3) 인근지역과 동일수급권 내의 다른 유사지역과의 상관분석   * 지역분석의 용도지역 ≠ 「국토의 계획 이용에 관한 법률」상의 용도지역

 

5. 인근지역의 수명현상
성장기	성숙기	쇠퇴기	천이기	악화기
신개발, 재개발	안정기	노후화	과도기	소생기
약 15~20년	약 20~25년	약 40~50년	/	/
1. 지역기능 급변 2. 지가상승 높음 3. 투기현상이 개재됨 4. 입지경쟁 심각 5. 입주민: 젊고 교육수준이 높음 6. 성숙기와 비해 유동이 많음	1. 지역기능 최고 2. 지가수준 최고 3. 지가 안정 또는 가벼운 상승 4. 입지경쟁 안정 5. 주민의 유동인구 적음 6. 입주민: 사회적, 경제적 수준 최고	1. 건물의 내용연수 경과 2. 중고부동산이 거래의 중심 3. 하향여과시작 4. 관리비와 유지비 급격히 증가 5. 지가하락 6. 재개발 시작 7. 입주민: 사회적, 경제적 수준 낮음	1. 하향여과 활발 2. 가벼운 지가 상승 3. 재개발 활발 4. 입주민: 저소득층의 활발한 유입	1. 슬럼화 직전 2. 지가 최저 수준 3. 반달리즘 4. 재개발 마지막