5. 부동산 감정평가론 #10 (비교방식:거래사례비교법1)

1. 거래사례비교법이란? (계산문제 다수!!!)

  -> 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 서례사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

 

2. 적용방법

(1) 거례사례의 수집 및 선택 (2) 대표성이 있는 거래사례 선택 (3) 사례자료의 정상화

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(1) 거례사례의 수집 및 선택

  -> 거례사례는 ⓐ사정보정의 가능성, ⓑ시점수정의 가능성, ⓒ위치의 유사성, ⓓ물적 유사성을 고려하여 선택해야 함

    ⓐ 사정보정의 가능성 

      -> 관계자의 특수한 사정의 개재 (X), 관계자의 개별적 동기의 개재 (X), 시장가치로 보정 가능한 것(O) 

    ⓑ 시점수정의 가능성 (시간의 유사성)

      -> 평가대상의 기준시점을 보정(X) -> 거래시점과 기준시점의 불일치를 보정하는 작업(O)

    ⓒ 지역요인의 비교가능성 (위치의 유사성)

      -> 비교기준: 거래사례가 속한 지역의 표준적 이용, 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용

      -> 동일성과 유사성이 있는 지역내에 소재된 거래사례

    ⓓ 개별요인의 비교가능성 (물적 유사성)

      -> 개별요인과 비교가능해야 함

      -> 거래사례는 대상물건과 상호 대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 유지되야한다는 것

 

(2) 대표성이 있는 거래사례의 선택

     -> 거래사례의 보정방법: 비율수정법(백분율 수정), 금액수정법(가격수정), 연속수정법

 

(3) 사례자료의 정상화 (사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교)

    ㉮ 사정보정  

        -> 특수한 사정이 개입되지 않은 거래사례이거나 표준지공시지가를 기준으로 평가할 경우 -> 사정보정 하지 않음

사정보정의 산정    대상부동산만 보정을 요구      1) 사정보정치 = 대상부동산 / 사례부동산 = 100±a(%) / 100    사례부동산만 보정을 요구      2) 사정보정치 = 대상부동산 / 사례부동산 = 100 / 100±a(%)    대상부동산과 사례부동산 모두가 보정을 요하는 경우      3) 사정보정치 = 대상부동산 / 사례부동산 = 사정의 개입/사정의 개입=100±a(%) / 100±a(%)

to be continue......