3. 부동산금융론 #6 (부동산증권)

한국주택금융공사

1. 한국주택금융공사란?

  -> 저당시장에서 제2차 대출기관으로 주택저당채권을 유동화하여 자금을 조달한 후 주택자금대출기관에 자금을 공급해주는 곳

 

2. 업무

(1) 장기모기지론(=보금자리론) 공급   -> 10년 이상의 장기, 고정금리, 원(리)금분할상환 방식의 모기지론 (2) 주택신용보증업무   -> 전세자금대출 및 아파트 중도금 대출에 대한 보증서 발급   -> 주택건설업자에게 건설자금 대출에 대한 보증서 발급 (3) 주택연금에 대한 공적 보증업무   -> 주택을 담보로 하여 금융기관으로부터의 종신연금 수령을 보장 함 (4) 주택저당증권(MBS)의 발행    -> 채권시장으로부터 장기저리의 자금을 안정적으로 조달하여 대출재원을 확보함 * 학자금대출(SLBS)   -> 학자금 대출 및 취급관련 업무가 한국장학재단으로 넘어감

주택저당증권(MBS)와 주택저당채권담보부채권(MBB)의 공통점과 차이점
MBS	MBB
1. 투자한 회사와 개인 모두에게 이익이 돌아감 2. 가장 큰혜택은 직접 투자에 참여하지 않은 일반국민들 (예: 주택구입자금 대출, 전세자금 대출) 3. 대출재원으로 다시 사용함으로써 일반국민들의 주거안정과 재산형성에 크게 기여함
1. 주택금융공사가 신탁을 설정하여 발행하는 수익증권	2. 주택금융공사가 신탁을 설정하지 않고 발행하는 채권

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주택저당증권의 종류

 

1. 지분형 MBS (MPTS)

  -> 저당풀의 원리금수취권과 주택저당채권집합물의 소유권을 투자자에게 모두 매각하는 방식

  -> 위험부담(조기상환위험, 이자율위험)-> 투자자가 부담

 

2. 채권형 MBS (MBB)

  -> 저당풀의 원리금수취권과 주택저당채권집합물의 소유권을 발행기관이 가지는 것

  -> 위험부담(조기상환위험, 이자율위험, 원리금납입연체위험) -> 발행기관이부담

  -> 채무불이행 발생 -> MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 함

 

3. 혼합형 MBS (MPTB, CMO)

  -> 저당풀의 원리금수취권 -> 투자자에게 이체됨

  -> 주택저당채권집합물에 대한 소유권 -> 발행기관이 갖음

  -> 위험부담(이자율위험, 조기상환위험) -> MPTB 투자자가 부담

  -> MBB보다 작은 규모의 초과담보가 필요함

 

4. 다계층채권 (CMO)

  -> 하나의 집합에서 만기와 이자율을 다양화한 여러 가지 종류의 채권

  -> 조기상환의 위험 -> 증권소유자 부담

  -> 이체증권과 저당담보부채권의 두 가지 성질을 다 가짐

  -> 다양한 만기구조, 다양한 수익률, 계층 선택에 까라 조기상환 위험도가 달라짐

  -> 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다름

  -> 다계층채권의 발행자는 동일한 저당풀에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 MBS를 발행할 수 있음

  -> 선순위 증권의 신용등급은 후순위 증권의 신용등급보다 높음