부동산/부동산학개론71 5. 부동산 감정평가론 #15 (감정평가의 절차) 감정평가의 절차 1. 기본적 사항의 확정 2. 처리계획의 수립 3. 대상부동산의 확인 4. 자료의 수집 및 정리 5. 자료의 검토 및 가치형성요인의 분석 6. 감정평가방법의 선정 및 적용 ( 원가방식, 비교방식, 수익방식) 7. 감정평가액의 결정 및 표시 * 순서조정 가능 (O) 3. 대상부동산의 확인 -> 신뢰자료를 충분히 확보할 수 있는 경우 실지조사 생략가능 실지조사를 아니할 수 있는 경우 1. 천재지변, 전시, 사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우 2. 유가증권 등 대상물건의 특성상 실질조사가 불가능하거나 불필요한 경우 7. 감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정 (1) 원칙: 제14조 ~ 제26조 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법을 적용해.. 2020. 5. 29. 5. 부동산 감정평가론 #14 (수익분석법 & 물건별 감정평가) 수익분석법 1. 수익분석법이란? -> 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 평가방법 수익임료 = 순수익 + 필요제경비 2. 적용대상 -> 기업용 부동산에만 적용 3. 감가상각비 & 조세 포함여부 -> 항상 상각 후, 세공제 전 순수익 물건별 감정평가 물건별 감정평가 토지 공시지가기준법 (실거래가 기준) 토지 거래사례비교법 건물 원가법 토지와 건물 일괄 거레사례비교법 (구분표시가능) 산림 거래사례비교법 (산지와 입목 구분평가) 입목 거래사례비교법 소경목림 원가법 산지와 입목 일괄 거래사례비교법 과수원 거래사례비교법 공장재단 1. 개별물건 -> 합산 평가 2... 2020. 5. 27. 5. 부동산 감정평가론 #13 (수익방식: 소득접근법) 1. 소득접근법의 분류 2. 전통적 소득접근법 3. 잔여환원법 4. 저당지분환원법 5. 할인현금수지분석법 1. 소득접근법의 분류 소득접근법의 분류 환원대상소득에 따른 분류 대상소득기간에 따른 분류 자본회수방법에 따른 분류 1. 총소득 -> 환원대상: 총소득승수법 2. 순영업소득 -> 환원대상: 전통적 소득접근법, 잔여환원법 3. 세전현금수지 -> 환원대상: 저당지분환원법 4. 세후현금수지 -> 환원대상: 할인현금수지분석법 1. 한 해(소득률): 전통적 소득접근법, 잔여환원법 2. 여러 해(수익률): 저당지분환원법, 할인현금수지분석법 1. 감가상각을 통한 회수: 직선법, 연금법, 상환기금법 (별도로 자본회수율고려) 2. 기간 말 재매도가치로 자본회수: 저당지분환원법, 할인현금수지법 (별도로 자본회수율 불필.. 2020. 5. 25. 5. 부동산 감정평가론 #12 (수익방식: 수익환원법) 수익환원법 1. 수익환원법인란? -> 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법 수익가액 = 순수익 / 할인율 = (총수익 -총비용) / 할인율 (1) 환원이율 = 자본수익률 + 자본회수율 (2) 환원이율 = 할인율 + 자본회수율 (3) 환원이율 = 이자율 + 자본회수율 2. 순수익 -> 총수익 - 총비용 운영경비에 포함 vs 불포함 포함 불포함 1. 건물 유지수선비 2. 보유와 관련된 제세공과금(재산세) 3. 보험료(화재보험) 4. 수익자 부담금 1. 공실 및 대손충담금 2. 부채서비스액 3. 세금 (취득세, 소득세, 법인세) 4. 감가상각비 3. 환원율 산정 환원이율 = 순수익 / 원본가치 * 100(%) = 순영업소.. 2020. 5. 21. 5. 부동산 감정평가론 #11 (비교방식:거래사례비교법2) (4) 시점수정 (계산문제) 시점수정치 = 기준시점의 지수 / 거래시점의 지수 * 거례사례를 인근지역에서 구했다면 지역요인은 동일하므로 개별요인만을 비교하면 됨 * 즉, 지역요인은 비교하지 않는 경우도 있지만, 개별요인 비교는 반드시 하여야 함 1. 거례사례비교법 -> 장점 1) 현실성, 실증적, 설득력 있음 2) 실무에 사용됨 (주로 토지) 3) 모든 자산평가에 널리 사용 4) 쉽고 간편함 -> 단점 1) 성립 안되는 곳에는 적용 곤란함 2) 감정평가사에따라 감정평가액의 편차가 큼 3) 반드시 정확하지는 않음 4) 과거의 역사적 가격임 5) 신뢰성 문제 6) 개개인마다 매매조건의 차이가 남 7) 호,불황 국면에서는 적용이 곤란함 임대사례비교법 비준료= 사례임료 * (사정보정치 * 시점수정치 * 지역요인.. 2020. 5. 20. 5. 부동산 감정평가론 #10 (비교방식:거래사례비교법1) 1. 거래사례비교법이란? (계산문제 다수!!!) -> 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 서례사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법 2. 적용방법 (1) 거례사례의 수집 및 선택 (2) 대표성이 있는 거래사례 선택 (3) 사례자료의 정상화 (1) 거례사례의 수집 및 선택 -> 거례사례는 ⓐ사정보정의 가능성, ⓑ시점수정의 가능성, ⓒ위치의 유사성, ⓓ물적 유사성을 고려하여 선택해야 함 ⓐ 사정보정의 가능성 -> 관계자의 특수한 사정의 개재 (X), 관계자의 개별적 동기의 개재 (X), 시장가치로 보정 가능한 것(O) ⓑ 시점수정의 가능성 (시간의 유사성) -> 평가대상의 기준시점을 보정(X) -> 거.. 2020. 5. 19. 5. 부동산 감정평가론 #10 (원가방식 2) 감가수정의 방법 직접법 간접법 이론 실제 정액법, 정률법, 상환기금법 관찰감가법, 분해법 시장추출법, 임대료 손실환원법 1. 정액법 (1) 매년 감가액 = (재조달원가 - 잔존가액) / 경제적 내용연수 (2) 감가누계액 = 매년감가액 * 경과연수 (3) 적산가액 = 재조달원가 * 감가누계액 2. 정률법 (1) 매년 감가액 = 전년 말 가격 * 감가율 (2) 감가누계액 = 재조달원가 * [1-(1-감가율)^m] (3) 적산가액 = 재조달원가 * (전년 대비 잔가율)^m = 재조달원가 * (1 - 매년 감가율)^m m =경과연수 3. 상환기금법(= 감채기금법, 기금적립법) -> 건물의 내용연수가 만료하는 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법 * 감가.. 2020. 5. 18. 이전 1 2 3 4 ··· 11 다음
