3. 부동산금융론 #5 (부동산증권)

저당의 유동화제도

1. 저당의 유동화와 증권화

  -> 자산의 증권화란? (유동성이 낮은 자산을 유동성이 높은 자산으로 바꾸는 것)

  -> 저당의 유동화란? (저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게하는 것, 예: MBS 주택저당증권) 

2. 부동산증권

  -> 지분증권: 지분금융을 얻기위해 발행한 증권 (예: REITs, 부동산 뮤추얼펀드)

  -> 부채증권: 부채금융을 조달할 목적으로 발행한 증권 (예: MBS, ABS)

3. 효과

  -> 부동산금융 활성화↑

  -> 유동성 위험 감소 

  -> 침체된 주식시장의 자금흐름의 왜곡을 방지

  -> 자산포트폴리오의 구성을 다양하게 함

  -> 저당투자에 따른 위험부담 최소화

  -> 국제결제은행기준 자기자본비율를 제고할 수 있음 (주택자금대출 재원조달 확대)

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자산유동화증권

1. 자산유동화증권(ABS)이란?

  -> 업무상 가지고 있는 대출채권, 매출채권, 부동산 등 모든 자산을 가초로 발행된 증권으로, 발행한 현금흐름으로 발행증권의 원리금을 상환하는 증권

  -> 효과

발행자	투자자
1. 자금조달의 다양성 확대 -> 투자저변이 확대 됨 2. 재무재표의 개선 3. 위험회피기능 4. 보유자산 구성상의 개선 (포트폴리오)	1. 신용도 높은 새로운 금융상품 확보 2. 동일한 신용등급을 가진 증권에 대하여 상대적으로 높은 수익률로 투자 가능

2. 부동산개발사업 자산유동화증권 (부동산개발 PF ABS)이란?

  -> 부동산개발업체의 개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초로 발행되는 자산 유동화증권

  (부동산회사 금융기관에 대출 신청 -> 특수목적회사를 통해 PF ABS 발행하여 투자자에게 매각)

 

    부동산개발 PF ABCP(자산담보부 기업어음)이란?

  -> 유동화전문회사가 자산을 담보로 발행하는 기업어음

  (PF ABCP의 도관체란? 상법에 만들어진 것 O, 유동화 전문회사 X, 특례혜택 X

 

ABS vs ABCP
ABS	ABCP
장점 1. 최초 대출자금 조기 회수 -> 대출여력 확대 2. 다른 기관에 위험분산	장점 1. ABS보다 만기가 짧음 2. 조건이 간단하여 자금확보 용이 3. 비교적 저금리로 자본확보 가능
단점 1. 부실여파가 최초 대출기관을 넘어 여러기관에 전파	단점 1. 만기가 해당하는 프로젝트의 현금흐름보다 짧음 2. 차환발행이 무산될 위험이 존재함

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주택저당증권

1. 주택저당증권(MBS)란?

  -> 저당대출기관이나 저당회사, 기관투자자 등이 매입한 저당을 담보로 하여 발행하는 증권

  (주택자금 대출 -> 주택저당채권 유동화전문회사에 양도 -> 증권 발행 ->투자자에 매각)

  -> MBS와 ABB의 차이점

        -> ABB는 모든 자산을 기초로 발행된 증권

        -> MBS는 주택저당대출채권을 기초로 발행된 증권

2. 저당시장의 구조

제1차 저당시장과 제2차 저당시장
제1차 저당시장	제2차 저당시장
1. 저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어진 시장 2. 1차저당대출자들은 자신의 포트폴리오에 일부를 보유 또는 여유가 없을 경우 제2차 저당시장에 매매	1. 저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 이루어진 시장 2. 저당대부를 받은 원래 저당차입자와는 아무런 직접적인 관계가 없음 3. 제2차 저당시장은 저당의 유동화에 기여 4. 이 시장이 활성화 되기 위해서는 주택대출상품과 대출심사기준을 표준화하는 것이 필요 5. 제2차 저당시장의 발달은 융자 여력을 높여 주택금융을 활성화하는데 크게 기여함