5. 부동산 감정평가론 #12 (수익방식: 수익환원법)

수익환원법

1. 수익환원법인란?

  -> 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

수익가액 = 순수익 / 할인율 = (총수익 -총비용) / 할인율 (1) 환원이율 = 자본수익률 + 자본회수율 (2) 환원이율 = 할인율 + 자본회수율 (3) 환원이율 = 이자율 + 자본회수율

 

 

2. 순수익

  -> 총수익 - 총비용

운영경비에 포함 vs 불포함
포함	불포함
1. 건물 유지수선비 2. 보유와 관련된 제세공과금(재산세) 3. 보험료(화재보험) 4. 수익자 부담금	1. 공실 및 대손충담금 2. 부채서비스액 3. 세금 (취득세, 소득세, 법인세) 4. 감가상각비

3. 환원율 산정

환원이율 = 순수익 / 원본가치 * 100(%) = 순영업소득 / 부동산가치 * 100 (%)

4. 환원율 구하는 방법

1. 시장비교방식 2. 요소시장 구성방식 3. 투자결합법 (이자율 합성법) -> ㄱ. 물리적, ㄴ. 금융적 4. 저당지분방식 5. 부채감당법 6. 자본자산가격 결정모형

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1. 시장비교방식

  -> 대상부동산과 유사한 최근의 거래사례로부터 직접 자본환원율을 추정하는 방법

 

2. 요소시장 구성방법(조성법)

  -> 위험을 여러가지 구성요소로 분해하고, 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해 감으로써 자본환원율을 구하는 방법

환원이율 = 순수이율 ± 부동산투자활동의 위험률

3. 투자결합법

  ㄱ. 물리적 투자결합법

       -> 소득을 창출하는 부동산의 능력이 토지와 건물이 서로 다르며, 분리될 수 있다는 가정에 근거하여 환원이율을 구하는 방법

종합환원이율 = (토지 환원이율 * 토지가치구성비) + (건물환원이율 * 건물가치구성비)

   ㄴ. 금융적 투자결합법

       -> 저당투자자의 요구수익률과 지분투자자의 요구수익률이 서로 다르다는 데 착안하여 투자자본을 금융적 측면에서 구분하여 환원이율을 구하는 방법

종합환원이율 = (지분환원율 * 지분비율) + (저당환원율 * 저당비율)

 

4. 저당지분방식(엘우드법)

  -> 매 기간 동안의 현금수지, 기간 말 부동산의 가치상승 또는 하락분, 보유기간 동안의 지분형성분의 세 요소가 자본환원율에 미치는 영향으로 구성

 

5. 부채감당법(Gettel법)

  -> 저당투자자의 입장에서 부채감당률에 근거하여 환원이율을 구하는 방법

부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 = 순영업소득 / (저당대부액 * 저당상수) = 순영업소득 / (부동산가치 * 대부비율 * 저당상수) 종합환원이율 = 순영업소득 / 부동산가치 종합환원이율 = 부채감당률 * 대부비율 * 저당상수

 

6. 자본자산가격 결정모형 (Capital Asset Pricing Model; CAPM)

  -> 마코위츠의 위험자산과 무위험자산 간의 포트폴리오를 통한 균형시장하에서 자본자산의 균형가격 결정모형