5. 부동산 감정평가론 #11 (비교방식:거래사례비교법2)

(4) 시점수정 (계산문제)

시점수정치 = 기준시점의 지수 / 거래시점의 지수

* 거례사례를 인근지역에서 구했다면 지역요인은 동일하므로 개별요인만을 비교하면 됨

* 즉, 지역요인은 비교하지 않는 경우도 있지만, 개별요인 비교는 반드시 하여야 함

 

1. 거례사례비교법

  -> 장점

        1) 현실성, 실증적, 설득력 있음

        2) 실무에 사용됨 (주로 토지)

        3) 모든 자산평가에 널리 사용

        4) 쉽고 간편함

  -> 단점

        1) 성립 안되는 곳에는 적용 곤란함

        2) 감정평가사에따라 감정평가액의 편차가 큼

        3) 반드시 정확하지는 않음

        4) 과거의 역사적 가격임

        5) 신뢰성 문제

        6) 개개인마다 매매조건의 차이가 남

        7) 호,불황 국면에서는 적용이 곤란함

 

임대사례비교법

비준료= 사례임료 * (사정보정치 * 시점수정치 * 지역요인 비교치 * 개별요인 비교치 * 면적)

1. 임대사례비교법 적용 시 유의사항

  -> 임대료의 기준시점은 임대개시시점으로 함

  -> 최근에 임대계약을 신규로 체결하고 임대가 개시된 초회에 지급되는 실질임료를 기준으로 함

  -> 건물의 층별 다른 효용도는 그 효용도를 감안함

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임료

1. 임료란? 

  -> 소유권을 이전하지 않고 사용권과 수익권을 타인에게위임하여 그 대가를 받는 것

 

2. 종류

  -> 실질임료: 임차인이 임대인에게 지불하는 임대료 산정기간 중의 모든 경제적 대가

  -> 지불임료: 임차인이 임대인에게 각 지급시기에 지불하는 임대료

  -> 순임료: 실질임료 - 필요제경비

 

3. 선불적, 예금적 성격의 일시금

  -> 계약기간 만료시 반환 (X) 

  -> 계약시 수수되는 일시금

  -> 예) 권리금, 예금, 사글세

 

4. 예금적 성격의 일시금

  -> 임대기간 만료시 반환 (O)

  -> 예) 보증금

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공시지가기준법

 1. 공시지가기준법의 적용순서

   (1) 비교표준지 선정

   (2) 시점수정

   (3) 지역요인 비교

   (4) 개별요인 비교

   (5) 그 밖의 요인 보정

 

나머지는 계산문제!