5. 부동산 감정평가론 #10 (원가방식 2)

감가수정의 방법

직접법		간접법
이론	실제
정액법, 정률법, 상환기금법	관찰감가법, 분해법	시장추출법, 임대료 손실환원법

---

1. 정액법

(1) 매년 감가액 = (재조달원가 - 잔존가액) / 경제적 내용연수 (2) 감가누계액 = 매년감가액 * 경과연수 (3) 적산가액 = 재조달원가 * 감가누계액

2. 정률법

(1) 매년 감가액 = 전년 말 가격 * 감가율 (2) 감가누계액 = 재조달원가 * [1-(1-감가율)^m] (3) 적산가액 = 재조달원가 * (전년 대비 잔가율)^m                   = 재조달원가 * (1 - 매년 감가율)^m m =경과연수

3. 상환기금법(= 감채기금법, 기금적립법)

  -> 건물의 내용연수가 만료하는 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법

---

* 감가누계액이 큰 순서

초기: 정률법 > 정액법 > 산환기금법

 

* 평가액이 큰 순서

초기: 상환기금법 > 정액법 > 정률법

말기: 상환기금법 > 정액법 = 정률법

---

4. 관찰기금법

  -> 내용연수나 감가율의 산정 없이 대상부동산의 전체 또는 구성부분에 대하여 실태 조사를 하여 물리적, 기능적, 경제적 감가요인과 감가액을 직접 관찰하여 구하는 방법

 

5. 분해법

  -> 대상부동산에 대한 감가요인을 물리적, 기능적, 경제적 요인으로 세분한 후, 이에 대한 감가액을 각각 별도로 측정하고 이것을 전부 합산하여 감가수정액을 산출하는 방법

---

1. 적산법

적산임료 = (기초가액 * 기대이율) + 필요경비

2. 기대이율

기대이율 = 순수익 / 투익자본 = (임대차료 - 필요제경비) / 기초가액

3. 필요제경비

(1) 감가상각비   -> 정액법, 정률법, 상환기금법으로 계산함 (2) 유지관리비   -> 수선비, 유지비, 관리비   -> (수도광열비, 냉난방비, 청소비, 승강기비, 주차장비) -> 필요경비의 임료 (X) -> 공익비 및 부가사용료로 처리 (O) (3) 조세공과   -> 재산세, 도시계획세, 수익자 부담금 (O), 법인세, 소득세 (X) (4) 손해보험료   -> 화재보험, 기계, 보일러 등의 손해보험 (5) 결손준비비   -> 임대보증금 등의 일시금이 수수된 경우에는 결손의 전보가 이미 담보되어 있는 것이므로 결손준비비를 계상할 필요성이 없음 (6) 공실 등에 의한 손실상당액   -> 만실이 예상되면 계상 안함 (7) 정상운전자금이자   -> 대상부동산의 일부를 구성하는 이자, 1년 이상의 장기차입금이자, 임대인의 자기자금 이자상당액은 포함 (X)