1. 부동산정책론 #1 (부동산문제)

부동산문제
1. 물리적 토지문제	2. 경제적문제

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1. 물리적 토지문제

물리적 토지문제의 원인: 부증성 경제적 토지문제의 원인: 토지의 수요와 공급의 불균형 (예: 지가고 문제)

지가고 문제  지가고란? 지가가 다른 물가보다 상대적으로 높아 합리적인 수준을 넘어선 상태  지가고의 문제점:   1. 주택가격의 상승으로 토지이용에 악영향을 미침.    2. 공공용지의 취득을 위한 보상가격이 높아저 국가재정문제가 발생   3. 물가 및 산업의 원가상승 요인이 됨   4. 투기를 조장하고 근로의욕을 저하시키고, 부의 재분배를 왜곡시킴.

분배의 측정수단
1. 10분위 분배율 10분위 분배율=하위 40% 소득의 합계/상위20% 소득의 합계 분배율이 클수록 소득분배 개선, 작을수록 소득분배 악화	2. 로렌츠 곡선 면적이 커질수록, 불평등 심화	3. 지니계수 0과 1 사이의 값을 가짐 1에 가까울 수록, 불평등 심화 0에가까울수록, 불평등 개선

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2. 주택문제

주택의 특성 1) 유통성이 낮은 편이다. (부증성) 2) 주택가격이 비교적 비싸다. 3) 생산업자의 이윤창출 수단이 된다.  4) 주택은 공급의 비탄력성과 수요의 탄력성을 갖고있기에 불완전한 특성을 지니고 있다.  5) 주택은 공공서비스가 필요하고, 주택시장은 정부정책, 인근지역의 영향을 받는다.  6) 주택-> 가구소비, 재산가치의 수단, 프라이버시의 역할을 담당.

주택문제의 원인 1) 양적 부족 2) 지가상승 -> 주거의 질을 저하시킴.

주택문제의 구분

1) 양적문제

 -> 필요한 주택의 수= 가구의 총수+ 필요한 공가 수

 -> 주택 수요의 증가요인: 인구 증가, 핵가족 현상, 기존 주택의 노후화, 공공사업 등에 의한 주택의 철거 및 전용, 필요공가율의 증가, 결혼 및 이혼율의 증가와 혼인율의 감소

2) 질적문제

 -> 저소득층이 사는 주택의 질적 수준이 낮은데서 비롯된 불만. 

질적 주택수요의 증가요인 1) 소득의 향상-> 고급주택수요 증가 2) 주택의 구조 변화에 따른 방의 개수 및 거주면적의 증가 3) 부대시설확충  4) 신건축자재의 개발 5) 주택금융의 확대

3) 공급의 문제

1) 합리적 관리가 어려움 2) 주택건설비 중 택지비가 점하는 비중이 높음. 3) 주택가격의 비율이 불합리하게 높음.  4) 거래사고가 많음. 5) 임대주택의 문제 6) 택지문제

4) 공동주택의 낙후성문제

1. 소득 대비 주택가격비율(PIR)	주택 / 가구당 연간 소득 = PIR
2. 소득 대비 주택임대료율 (RIR)	주택월임대료 / 가구당 월소득 = RIR
3. 슈바베 지수	주거비 / 생계비 * 100 = 슈바베 지수

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3. 부동산 문제의 특징

1) 악화성향  -> 한번 문제 생기면 계속 악화되기 쉬운 성향 2) 비가역성  -> 한번 악화되면, 회복하기 쉽지 않음 3) 지속성  -> 시간의 흐름과 함께 지속되는 현상 4) 해결수단의 다양성  -> 세제, 금융, 재정, 주택건축, 택지개발 등