1. 부동산정책론 #3 (토지정책)

토지정책
1) 토지이용규제	2) 직접적 개입	3) 간접적 개입
의의: 토지이용행위를 사회적으로 제한하는 방법 예: 지역지구제, 건축규제, 정부의 각종인허가제, 토지용계획, 도시계획, 토지구획규제, 계획단위개발, 개발권 양도제(TDR)	의의: 토지에 대한 수요자와 공급자의 역할을 적극적으로 수행하는 방법 예: 도시재계발, 토지수용, 토지은행제도, 공공소유제도, 공영개발 등	의의: 시장기능에 의한 정책효과를 도모하는 형태 예: 재산세, 개발부담금 부과 제도, 토지개발 및 이용에 대한 각종 금융지원 또는 보조금제도, 토지행정상의 지원들....

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지역지구제

 

1. 의의

  ->지역지구제란 도시의 토지용도를 구분함으로써 이용목적에 부합하지 않은 토지이용이나 건축등의 행위를 규제하는 제도. 

  *지역지구제를 실시함으로써 부의 외부효과를 제거하거나 감소시킬 수 있음.

 

2. 목적과 필요성

  -> 토지자원의 효율적이고 합리적인 이용을 위해 필요함. 

  -> 부의 외부효과를 제거 또는 감소시켜 효율적인 배분을 위해 필요함. 

  -> 사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산 정책

  -> 토지의 개발과 보전의 적절한 조화를 위해 필요함

  -> 세대 간 형평성을 유지하기 위해 필요함. 

 

3. 효과

단기효과	장기효과
지역지구제 실시-> 부의 외부효과 제거 또는 감소-> 수요증가-> 주택가치 상승-> 기존 투자자의 초과이윤 발생	신규기업의 시장진입-> 공급증가-> 주택가치의 하락-> 초과이윤소멸

4. 종류

산업의 종류
1. 비용불변 산업	2. 비용증가 산업	3. 비용감소 산업
지역지구제실시-> 수요증가-> 가격상승-> 초과이윤발생-> 새로운 기업 진입-> 건축자재 수요증가-> 자재가격 불변-> 공급증가-> 장기공급선 수평	지역지구제실시-> 수요증가-> 가격상승-> 초과이윤발생-> 새로운 기업 진입-> 건축자재 수요증가-> 자재가격 불변-> 공급증가 -> 장기공급선 우상향 곡선	지역지구제실시-> 수요증가-> 가격상승-> 초과이윤발생-> 새로운 기업 진입-> 건축자재 수요증가-> 자재가격 하락-> 공급증가-> 장기공급선 우하향 곡선

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개발이익의 환수제도

 

1. 의의: 

  -> 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적, 경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 사업시행사나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분.

 

2. 환수

개발부담금 부과대상 사업(개발이익 환수에 관한 법률 제5조) 1) 택지개발사업 2) 산업단지개발사업 3) 관광단지조성사업 4) 도시개발산업, 지역개발산업 및 도시환경정비사업 5) 교통시설 및 물류시설 용지조성사업 6) 체육시설 부지조성사업 7) 지목변경이 수반되는 사업으로 대통령령이 정하는 사업 8) 그 밖의 1~6의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 전하는 사업

클라크의 개발이익 환수방법 1) 초과매수 방식 2) 상쇄 방식(싱가포르방식) 3) 직접부과 방식 4) 토지의 국유화 방식

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토지은행제도

1. 의의

  -> (공공토지비축제도) 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단.

  -> 우리나라에서 시행 중

  -> 미래의 용도를 위해 정부가 매입하였다가 토지수요의 증가에 대응하기위해 미래의 수요자에게 팔거나, 대여하기 위한 제도. 

 

2. 장점

  -> 개인의 무질서하고 무계획적인 개발을 막을 수 있음. 

  -> 미리 값싸게 토지를 매입할 수 있음

  -> 개발이익을 사회에 환원할 수 있음

  -> 장래의 공익사업이나 토지시장의 안정에 기여할 수 있음

  -> 토지보상 등 고비용 문제를 완화시킬 수 있음

  -> 토지수용제도보다 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 적음

 

   단점

  -> 막대한 비용

  -> 적절한 투기 방지책없이 토지 매입시 지가 상승을 유발함. 

  -> 매입 시와 베도 시 사이의 과도기 동안 정부가 관리해야 함. 

  -> 토지매입 시 매입대상토지의 가격을 기회비용 수준으로 묶어 둘 사전 조치를 취하기가 어려움. 

*우리나라의 토지은행제도 연햑 및 목적   -> 2009년 법률시행과 함께 토지은행제도 도입   -> 국가차원의 토지수급관리시스템

토지보유 형태 (W. A. Doeble) 1. 사적 자유보유: 개인이 보유 2. 사적 임대보유: 개인 또는 기업이 개인 토지소유자로부터 대여를 받아 토지를 보유 3. 공공자유 보유: 정부나 기관이 완전한 소유를 가지고 토지를 보유 4. 공공임대 보유: 공공기관으로부터 임대를 받아 보유하는 형태 5. 비공식 사실상 보유: 토지 원소유자의 공식적 허락없이 토지를 점유한 형태 6. 공동체 소유: 부족이나 이웃공동체가 토지를 공공으로 소유하는 형태