2. 부동산투자론 #2 (부동산투자이론)

재산 3분법   -> 투자재산을 예금, 주식, 부동산으로 3분하여 관리(O), 3등분하여 관리(X), 각각1/3씩 관리(X)

 

부동산투자의 위험과 수익

수익의 측정 (1) 기댓값 = E(각 상황이 발생할 경우 실현되는 값) X발생확률 (2) 기대수익률 = E(각 경제상황별 추정 수익률 X 발생확률) 위험의 측정   -> 분산과 표준편차는 투자수익의 변동성을 나타내는 대표적인 척도로 위험을 측정할 수 있음. (1) 분산 = E[(각 상황이 발생할 경우 실현되는 값 - 기대값)^2*발생확률] (2) 표준편차 = √분산  (3) 변이계수 = 표준편차/기대수익률 (4) 위험 1단위당 기대수익률 = 기대수익률/표준편차

부동산투자의 위험

1. 사업상의 위험 (부동산자체 수익성에 관한 위험)	(1) 시장위험: 시장상황의 변동에 의한 위험 (2) 운영위험: 수익성의 불확실성의 위험 예) 사무실관리, 근로자 파업, 영업경비 (3) 위치적 위험: 지리적 위치의 고정성에 인한 위험 예) 환경 변화
2. 금융적 위험	자기자본비율이 크면 자기자본수익률도 커짐, 자기자본으로 조달 시 금융적 위험 제거 가능
3. 법적 위험	재산권의 법적 환경변화
4. 인플레이션 위험	물가상승으로 인한 구매력 하락 위험
5. 유동성 위험	현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성

부동산투자의 수익률

수익률 = 순수익/투하자본

(1) 수익률의 종류

수익률의 종류

1. 요구수익률: 최소한의 수익률 (필수수익률, 외부수익률, 투자의 기회비용) 2. 기대수익률: 실제로 실현될 가능성이 있는 수익률의 평균값 (내부수익률) 3. 실현수익률(사후수익률): 실제로 실현된 수익률 (사후적 수익률)

(2) 기대수익률과 요구수익률의 관계

기대수익률 > 요구수익률 -> 투자 증가 기대수익률 = 요구수익률 -> 균형 투자 기대수익률 < 요구수익률 -> 투자 감소

(3) 투자가치와 시장가치

투자가치와 시장가치

(1) 투자가치: 미래의 편익이 투자자에게 주는 현재가치 (주관적 가치) (2) 시장가치: 매매되었을 때 형성될 수 있는 가치 (객관적 가치) (3) 투자가치와 시장가치의 관계  투자가치 > 시장가치 -> 투자 증가 투자가치 < 시장가치 -> 투자 감소

부동산투자의 위험과 수익의 관계

위험에 대한 투자자의 유형
1. 위험회피형 (위험기피적 투자자)	수익률 증가-> 위험 증가, 한계효용 감소
2. 위험추구형 (위험선호적 투자자)	수익률 증가-> 위험 증가, 한계효용 증가
3. 위험중립형 (기대수익률에 따라 행동하는 투자자)	수익률 증가-> 위험 증가, 한계효용 불변

위험-수익 상쇄관계

  -> 위험-수익 상쇄관계란? 부담하는 위험이 크면 투자자의 요구수익률도 커지는 것

요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 -> 위험조정률 * 피셔효과-> 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상된 인플레이션에 대한 할증률 투자가치 = 순수익/요구수익률

위험의 관리방법

위험관리의 방법
1. 위험전가	경제적 부담을 제3자에 떠넘기는 것  예) 보험, 이자율 스왑, 계약에 의한 위험전가
2. 위험보유	손실을 스스로 보유하는 방법 예) 불량부채액
3. 위험회피	투자안에서 제외시키는 방법
4. 위험통제	손실의 발생횟수나 규모를 줄이는 방법 예) 위험조정할인율의 이용, 포트폴리오 기법, 민감도 분석, 평균-분산결정법

위험의 처리방법

위험의 처리방법
1. 위험한 투자를 제외	2. 보수적 예측방법	3. 위험조정할인율의 적용
예) 국채나 정기예금에 투자자산배분	가능한 투자수익을 낮게 추계하는 방법 *부의 극대화 달성은 어려움	위험이 높은 투자일수록 요구수익률을 상향조정하는 방법

민감도 분석(감응도 분석)

민감도 분석이란?

  -> 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 부넉하는 기법

즉, 위험요소가 변화함에따라 투자결과가치가 어떠한 영향을 받는가를 분석함

  -> 민감도 분석은 감정평가에 있어서 수익방식 중 할인현금수지분석법에 활용되며, 회귀분석법에 있어서 회귀계수는 민감도의 크기를 나타낼수 있음 예) 민감도가 큰 투자안 -> 순현재가치의 변동 심함, 위험도 높음