2. 부동산투자론- 포트폴리오 이론

포트폴리오 이론

포트폴리오의 기대수익률 포트폴리오의 기대수익률 = E(개별자산의 기대수익률 * 구성비율)

예) 공인중개사 시험 제25회

자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을때, 전체 구성자산의 기대수익률은?

(단, 확률은 호황 40%, 불황 60%임)

구분	자산비중(%)	경제상황별 예상수익률(%)
		호황	불황
상가	20	20	10
오피스텔	30	25	10
아파트	50	10	8

풀이 

공식: E(개별자산의 기대수익률*구성비율)

 

1. 각 자산의 기대수익률 구하기

상가: (20*0.4) + (10*0.6) = 8 + 6 = 14

오피스텔: (25*0.4) + (10*0.6) = 10 + 6 = 16

아파트: (10*0.4) + (8*0.6) = 4 + 4.8 = 8.8

 

2. 기대수익 * 구성비율 

상가: 14*0.2=2.8

오피스텔: 16*0.3=4.8

아파트: 8.8*0.5=4.4

 

3. 각 자산을 더한다. 

2.8+4.8+4.4=12 

 

정답 12%

포트폴리오의 위험

체계적 위험과 비체계적 위험
1. 총위험	2. 체계적 위험 (피할 수 없는 위험)	3. 비체계적 위험 (피할 수 있는 위험)
정의: 자산의 수익률의 표준편차 또는 분산으로 나타내는 위험	불확실성 때문에 발생하는 것 미리 제거할 수 없음 예) 분산불가, 전쟁의 발생	기업 고유의 요인 예) 노사문제, 매출액 변동, 소송, 대정부관계, 기업의 이미지 등

총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험

포트폴리오의 위험분산효과

위험분산효과
1. 단일투자안의 경우	2. 분산투자의 경우	3. 포트폴리오 효과
비체계적 위험 감수	체계적 위험만 남음 어떤 자산의 기대수익률 = 그 자산의 체계적 위험에 의해 결정	자산 수가 늘어남에 따라 포트폴리오 위험에 대한 피할 수 있는 위험(비체계적 위험)이 감소 주식, 회사채 등으로 구성된 포트폴리오에 부동산이 추가 편입되면 위험분산 혜택을 얻을 수 있음

포트폴리오 분산과 상관계수

포트폴리오의 분산과 상관계수
1. 상관계수가 양의 값을 갖는 경우	수익률: 동일한 방향, 분산: 커짐, 분산의 효과: 작아짐
2. 상관계수가 음의 값을 갖는 경우	수익률: 반대방향, 분산: 작아짐, 분산의 효과: 커짐, 위험도를 줄이는데 효과적
3. 상관계수가 +1의 값을 갖는 경우	수익률이 동일한 방향과 크기로 움직임 이 두 자산을 이용하여 포트폴리오를 구성하여도 비체계적 위험 제거되지 않음
4. 상관계수가 -1의 값을 갖는 경우	수익률이 서로 반대 방향과 크기로 움직임 이 두자산을 이용하여 포트폴리오를 구성하면 비체계적 위험 제거 가능
5. 상관계수가 +1과 -1 사이의 값을 갖는 경우	상관계수의 크기에 따라 위험이 제거되는 정도가 달라짐 +1을 제외하고 자산 수를 많이 하여 포트폴리오를 구성 시 위험을 감소시킬 수 있음

평균-분산지배원리

평균-분산지배원리란?   -> 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법  * 위험회피형 투자자 -> 기대수익률이 같을 시 표준편차가 작은 투자안 선택                              -> 표준편차가 같을 시 기대수익률이 상대적으로 큰 투자안 선택

최적 포트폴리오의 선택

1. 효율적 프론티어   -> 최고의 수익률을 나태내는 포트폴리오를 연결한 곡선   -> 어떤 포트폴리오를 선택하든지 주어진 위험에서 수익을 얻을 수 없음   -> 결국, 추가적인 위험을 감수해야 수익률을 증가시킬 수 있음 2. 기대효용과 무차별곡선   -> 위험회피적 태도 = 기대효용의 극대화   -> 볼록한 모양, 우상향의 형태   -> 투자자의 위험회피도가 크면 더욱 가파름(급해짐) 3. 최적 포트폴리오 선택   -> 효율적 프론티어와 투자자의 무차별곡선이 만나는 점.   -> 위험회피적 투자자 중 공격적인 투자자는 보수적 투자자에 비해 높더라도 기대수익률이 높은 것을 선호함.  4. 포트폴리오의 관리   -> 포트폴리오를 구성하는 자산이 많을수록 불필요한 위험은 통계학적으로 제거될 수 있음.   -> 포트폴리오를 구성하는 자산이 많을수록 체계적 위험은 제거되는 것은 아님.   -> 따라서 투자대안이 가지고있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 포트폴리오를 선택해야함