3. 부동산금융론 #3 (부동산금융)

부동산금융의 조달방법

(1) 부동산 신디케이션

1. 부동산 신디케이션이란?

  -> 부동산 취득, 개발, 관리, 운영, 판매업무를 수행하기 위해 법인 형태로 조직된 것

2. 특징?

  -> 부동산 업자 또는 부동산 관계회사들 사이에 결성됨

  -> 투자자는 유한 책임의 파트너로써 투자한도 내에서 책임을 지며, 출자비율로 배당을 받음

  -> 사업계획이 끝나면 자동 해산할 경우가 많음

3. 사모방식 vs 공모방식

사모방식(파트너십)	공모방식
특징) 1. 규모가 작고 투자자가 제한됨 2. 투자자를 사모방식으로 모음 3. 유한책임의 투자자를 유치할 수 있음 4. 운영손실을 개별 투자자에게 배당하여 소득세 계산에서 혜택을 봄 5. 협약에 의해 모든 위험은 유한책임 투자자와 무한책임파트너 간의 협약에 의해 배분됨	1. 투자자가 많음 2. 엄격한 법적 통제 3. 투자자를 공모방식으로 모음

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(2) 조인트벤처 

1. 조인트벤처란?

  -> 특정 목적을 달성하기 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체

2. 특징?

  -> 부동산개발업자와 대출기관 사이에 형성됨

  -> 대출기관: 지분파트너로 참여 (저당투자자 X)

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(3) 프로젝트 파이낸싱

1. 프로젝트파이낸싱이란?

  -> 사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식 (부동산 담보대출 X)

2. 특징

  -> 대규모 자금 소요

  -> 공사기간이 장기

  -> 원칙: 개인채무가 없는 비소금융 (현실: 제한적 소구금융)

  -> 채권자는 사업주에 대하여 채권청구 X -> 사업주와 개발사업의 현금흐름을 분리시킬 수 있음

  -> 위탁계정 사용 (에스크로우 계정) -> 사업주의 도덕적 해이 방지

  -> 금리가 높음 (수익성 제고) 반대로 프로젝트 금융이 부실화될 경우, 해당기관의 부실로 이어짐

  -> 부외금융 -> 사업주의 채무수용능력이 제고됨

  -> 이해당사자 간에 위험배분

  -> 일반적 파이낸싱보다 복잡

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