3. 부동산금융론 #2 (부동산금융)

부동산의 저당대출제도

1. 저당이란?

  -> 부동산을 담보로 돈을 빌리는 행위

 

2. 저당대부와 건축대부

저당대부	건축대부
1. 일기불 대출 2. 단계적 상환 3. 장기 저리 4. 반영구적 저당	1. 단계적 대출 2. 일시불상환 3. 단기 고리 4. 일시적 저당

 

실질이자율 = 명목이자율 -인플레이션 대출시점의 대출금리 = 실질이자율 + 위험대가 + 예상인플레이션율 대출금리 = 기준금리 + 가산금리

코픽스란?   -> 국내 9개 은행들이 제공하는 자금조달 관련 정보를 기초로 산출되는 자금조달비용지수.    -> 대출금리 = 기준금리(코픽스) + 가산금리(스프레드)   (1) 잔액기준: 월말 자금조달잔액을 기준으로 지수가 반영됨. 변동폭이 작고, 시장금리가 서서히 반영됨.  (2) 신규취금액기준: 월중 신규로 조달한 자금을 대상으로 산출됨. 코픽스에 비해 시장금리가 빠르게 반영됨

고정이자율저당	변동이자율저당
초기이자율에 변동이 없는 고정된 명목이자율을 적용하는 융자제도	시장상황에 따라 이자율을 변동시켜 이자율전부 또는 일부를 대출자로부터 차입자에게 전가시키기 위해 고안된 융자제도
(1) 재융자: 이자율하락 -> 조기상환위험 -> 조기상환수수료 부과 (2) 잔고할인 및 조기상환 (3) 포괄융자: 추가융자 -> 이자율 높고, 만기가 짧음	(1) 지표와 마진: 이자율 결정 (2) 초기이자율: 고정이자율보다 낮음 (3) 이자율 조정주기: 대출자 -> 짧은 조정주기 선호, 차입자 긴 조정주기 선호 (4) 이자율의 상한 및 증가의 상한

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고정이자율저당 

1. CPM & CAM

	원리금균등상환저당(CPM)	원금균등상환방식(CAM)
상환방식	원리금상환액 동일 원금상환액 점차 증가 이자지급액 점차 감소	원리금상환액 점차 감소 원금상환액 동일 이자지급액 점차 감소
특징	1. 1회차 월 불입액: 원금균등상환방식 > 원리금균등상환방식 2. 대출기간 초기: 원금균등상환방식의 원리금 > 원리금균등상환방식의 원리금 3. 대출자 입장: 원금균등상환방식의 대출이 안전 4. 초기 원리금이 차지하는 비중: 원금균등상환방식 < 원리금균등상환방식 5. 중도상환 시 대출잔액: 원금균등상환방식 < 원리금균등상환방식 6. 대출기간 만료 시 누적원리금상환액: 원금균등상환방식 < 원리금균등상환방식

2. 체증식 융자금상환저당 (GPM)

  -> 초기에는 지불금이 낮은 수준에서 차입자의 수입이 증가함에 따라 지불금도 점차 늘려나가는 방식

  -> 인플레이션 시기에 유리함, 반대로 경제안정기에는 채무불이행 가능

  -> 미래에 소득이 증가될것이라 예상되는 사람에게 유리함 

 

변동이자율저당

금리조정식 저당대부
가변이자율저당	조정이자율저당	재협정률저당
미리 약정된 인플레이션 감응지수에 따라 이자율이 변동되는 방식	-> 이자율을 변화시켜 인플레이션위험에 대처함  -> 가변이자율저당 대부방법의 지수보다 다양하여 대출자에게 더 많은 재량을 부여함	일정기간(3~5년)마다 이자율이 대출자와 차입자 간의 재협상을 통해 결정됨

 

**가격수준조정저당방법**   -> 저당잔금액 또는 대출잔액을 예상된 인플레이션에 따라 정기적으로 조정하는 방법   기타 저당방법 1. 계단식 상환저당대출:    -> 일정기간 원리금균등상환방식보다 낮은수준에서 일정하게 유지하고, 일정기간 후 원리금균등상환방식보다 높은 수준에서 일정하게 유지하고, 일정기간 후 원리금균등상환방식보다 높은 수준에서 일정하게 유지하는 방식   2. 부분원리금상환방법(부분상환저당):   -> 변제만기일이 되어도 완전히 상환되지 않음을 합의한 특별금융   -> 융자기간 동안 융자금상환액을 적게 지급, 만기일 시 남은 융자잔고  전부를 상환해야됨   3. 이자 매월 상환방법(풍선저당, 원금일시상환저당): 원금 만기시 일시불로 -> 이자만 지불