3. 부동산금융론 #4 (주택연금)

역저당

1. 역저당이란?

  -> 대출자가 차입자에게 정기적으로 일정액을 지불하며, 종료 시 지불한 원금과 누적이자를 일시불로 지불받는 저당방법

  -> 종류: 역연금저당, 매후환대차, 생애권 거래 등...

* 매후환대차: 매도인이 다시 임대차한다는 조건으로 대상부동산을 대출기관에 매도하는 것

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(1) 역연금저당 - 주택연금

  주택연금이란?

    -> 만 60세 이상인 자신의 소유주택을 담보로 매월 연금을 지급받는 방법

    -> 공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급 -> 공사 보증에 의해서 주택연금을 지급함

(2) 이용자격   1. 근저당권 설정일 기준으로 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상   2. 부부공동주택 시 연장자가 만 60세 이상   3. 확정기간 방식 -> 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상인 자중 연소자가 만 55세 ~74세 사이인 경우 (3) 주택보유 수   1. 1주택자-> 9억원 이하인 경우   2. 다주택자 -> 보유주택 합산 9억원 이하   3. 상기 외 2주택자-> 3년이내 1주택을 처분한다는 조건   4. 우대방식인 경우-> 부부기준 1주택만 가입 가능 (보유주택 합산 1억5천만원 이하인 다주택자가 1주택을 처분한다는 조건하에 가입가능)  (4) 대상주택   1. 주택법상 단독주택, 공동주택 또는 분양형 노인복지주택, 전체 건물면적에서 주택면적이 1/2 이상인 복합용도주택   2. 확정기간 시 노인복지주택 제외   3. 우대방식 -> 1억 5천 이하 주택만 가능 (5) 거주요건   1. 실제 거주지    2. 전세 또는 월세로 주는 주택일 경우 가입불가( 단, 부부 한 명이 거주, 주택 일부만 월세로 주는 경우 가능) (6) 채무관계자 자격   1. 의사능력 및 행위능력 필요   2. 1. 의 능력이 부족한 경우, 보호자의 '성년후견제도' 이용 (7) 적용금리   1. CD금리나 신규취급액 COFIX 중 하나 선택   2. 이자는 매월 연금지급총액에 가산되기에 매달 직접 납부 X   3. 대출산환방식 -> 가산금리 0.1% 인하   4. 가입 후 대출 기준금리 변경 불가 (8) 보증기한    1. 소유자 및 배우자 사망 시 까지   2. 이용 도중 이혼 시-> 이혼한 배우자 재혼한 배우자 주택연금 지급 받지 못함

주택연금종료사유 (한국주택금융공사법 시행령 제28조의 2 제2항 참고)

 

(9) 지급방식과 유형

지급방식과 유형
1. 월지급금 지급방식	2. 월지급금 지급유형
(1) 종신방식 (정액형 또는 전후후박형 선택가능) (2) 확정기간방식 (ONLY정액형) (3) 대출상환방식 (ONLY정액형) (4) 우대방식 (ONLY정액형)	(1) 정액형 (2) 전후후박형

(10) 담보 제공

  -> 제3자 소유주택을 담보로 주택연금 가입 불가

  -> 보증금의 120% 저당권 설정

(11) 대출금 상환

  1. 주택처분금액 > 연금지급총액 => 남는 부분 상속인에게 지급

  2. 주택처분금액 < 연금지급총액 => 부족분 상속인에게 청구 없음

(12) 세제혜택

세제혜택
1. 저당권 설정 시	2. 주택연금 이용 중
(1) 등록세 면제 (2) 지방교육세 면제 (3) 농어촌특별세 면제 (4) 국민주택채권 매입의무 면제	(1) 대출이자비용 소득공제 (200만원 한도) (2) 재산세 25% 감면   -> 5억원 이하 시 -> 재산세 25% 감면   -> 5억원 초과 시 -> 5억원에 해당하는 재산세액 25% 감면