4. 부동산개발 및 관리론 #2 (부동산개발)

부동산개발

1. 부동산개발이란?

  -> 토지를 개량하는 활동 (건축과 조성으로 나뉨)

 

2. 분류

부동산개발의 분류
1. 유형적 개발	2. 무형적개발	3. 복합적 개발
예 )  건축, 토목사업, 공공사업	예) 용도지역, 지구의 지정 또는 변경, 농지전용	예)  토질형질변경사업, 도시재개발사업, 공업단지조성사업, 도시개발사업

3. 부동산개발 과정

(1) 기본형 계획단계 -> 협의와 계획인가단계 -> 시행단계 -> 처분단계 특징)   1. 사업진행의 통제가 가능   2. 위험부담을 줄일 수 있음   3. 과정이 안정됨

(2) 시행, 처분 병행형 계획단계 -> 협의와 계획인가단계 -> 시행단계와 처분단계 병행 특징)   1. 사업기간을 단축시킬 수 있음

(3) 직렬형 계획단계 -> 협의단계 -> 계획인가단계 -> 시행단계 -> 처분단계 특징)   1. 일의 과정이 비능률적임   2. 가장 적게 이용되는 형태

4. 부동산개발의 과정

(1) 아이디어단계 (2) 예비적 타당성 분석단계 (개략적 계산, 개괄적 조사)  (3) 부지구입단계 (4) 타당성 분석단계 (5) 금융단계 (6) 건설단계 (7) 마케팅단계

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부동산개발의 위험과 투자분석

1. 위험분석

부동산개발의 위험분석
1. 법률적 위험부담	2. 시장위험부담	3. 비용위험부담
사법적) 소유관계 문제 공법적) 토지이용규제	부동산시작의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담 = 시장위험부담 예) 공사기간 중 이자율의 변화, 시장침체에 따른 공실의 장기화	1. 개발기간이 길수록 인플레이션이 클수록 위험은 커짐 2. 일반계약자가 최대가격보증계약을 맺기도함.

2. 투자분석 (경제적분석)

1. 편익-비용률   (편익-비용률 > 1 => 계획 수행 (타당성 O)) 2. 순현재가치   (순현가 > 0 => 계획 수행 (타당성 O)) 3. 내부수익률   (내부수익률 > 요구수익률 => 계획 수행 (타당성 O))

3. 부동산개발의 타당성 분석

시장분석(선행)   (지역경제분석 < 시장분석 < 시장성 분석) 경제성문석(후행)   (타당성분석 < 투자분석)

  (1) 지역경제분석: 대상 시장지역의 인구, 고용, 소득 등 모든 부동산의 수요와 시장에 영향을 미치는 요인을 분석, 확인 및 예측하는 작업

  (2) 시장분석: 시장의 수요와 공급상황을 분석하는 것.

* 시장세분화와 시장차별화

시장세분화	시장차별화
부동산상품의 소비자를 유사한 특성의 소집단으로 구분하는 것	부동산상품을 특성에 따라 다른 상품과 구별하는 것

  (3) 시장분석: 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매, 임대될 수 있는 가능성 정도를 조사하는 것

흡수율 분석

의의) 흡수율이나 흡수시간 등을 분석하여 부동산의 수요와 공급을 조사하는 것 흡수율 ↑, 흡수시간 짧음 => 시장위험 작음

그 외 분석방법

1. 공실률 분석   -> 임대기간 중 임대되지 않고 비어있는 기간의 비율 2. 시장침투율   -> 기존의 지역상권에서 시장점유율을 얼마나 차지할 것인가 또는 지역독점상권에서 어느 정도 범위의 소비까지 당해 점포를 이용하게 될 것인가 하는 것을 나타내는 척도 3. 시장포획률   -> 특정 소유계층에 대한 전체 매상고중 당해 부동산이 차지하는 비율

4. 타당성 분석

  -> 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석하는 것

 

5. 투자분석

  -> 부동산 취득, 구매, 임차와 관련한 수익극대화를 위한 의사결정을 돕기 위한 분석과정

 

6. 시장분석 vs 경제성분석

  (ㄱ) 시장분석(채택 가능성평가): 특정 개발사업이 시장에서 채택될 수 있는가를 분석, 즉, 개발사업에 대한 투자결정을 하는 데 필요한 모든 정보를 제공하는 데 목적을 둠

  (ㄴ) 경제성분석(수익성 유무평가): 개발사업에 대한 수익성을 평가하고, 최종적인 투자결정을 하는 것