4. 부동산개발 및 관리론 #4 (민간의 부동산개발방식)

1. 민간의 부동산개발방식

  (1) 자체개발사업

  (2) 지주공동사업

  (3) 토지신탁형

  (4) 컨소시엄 구성방식

  (5) 차지방식(토지임차방식)

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(1) 자체개발사업

  -> 토지소유자가 직접 자금을 조달하여 건설을 시행하는 방법

  -> 장점: 개발사업의 이익이 모두 토지소유자에게 귀속되고, 사업시행자의 의도대로 사업추진이 가능하며, 사업시행의 속도가 빠름

  -> 단점: 사업의 위험성이 매우 높고, 자금조달의 부담이 크며, 위기관리능력이 요구됨

 

(2) 지주공동사업

지주공동사업

1. 공사비 대물변제형   -> 토지소유자가 도급발주 시에 개발업자가 토지소유자의 토지에 건축시공 후 준공된 건축물의 일부로 받는 방법 2. 분양금 공사비 지급형   -> 토지주가 사업을 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급을 분양수입금으로 지급하는 방법 3. 투자자 모집형   -> 개발업자가 투자자로부터 사업자금을 마련하여 사업을 시행하고, 투자자에게 일정의 투자수익 또는 지분을 보장하는 방법 예) 신도시 상업지역의 개발, 조합주택의 개발 4. 사업위탁형   -> 토지소유주가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고, 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 방법

장점)  불확실한 위험을 토지주와 개발업자 간에 분산할 수 있음

(3) 토지신탁형

  -> 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발, 관리, 처분하여 그 수익을 수익자들에게 돌려주는 방식

  -> 신탁기간이 종료되면 토지소유자에게 토지와 건물을 돌려줌

 

(4) 컨소시엄 구성방식

  -> 대규모 개발사업에있어서, 법인간 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 수행 함

  -> 장점: 사업의 안정성 확보

  -> 단점: 사업시행기간이 오래 걸리고, 출자회사 간 상호 이해조정이 필요하고, 책임회피현상이 있을 수 있음  

 

(5) 차지방식

차지방식(토지임차방식)
1. 종래의 차지방식	2. 신차지방식	3. 공동사업형의 신차지방식
1. 토지소유자: 제3자에 임대 2. 차지인: 권리금 지불 후 토지 위에 건물을 건축하여 차지권부 건물로서 분양 또는 임대	1. 차지계약시: 권리금 지불안함 2. 차지계약기간 중: 토지소유자에게 고액의 지대가 지불됨 3. 차지계약 종료시: 토지 무상 반환, 건물은 시가 양도	자기소유부분과 차지부분에 공동으로 건물을 건축하여 임대사업을 공동으로 하는 방식

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민간투자사업방식

1. BTO 방식

  -> 소유권 정부에 귀속

  -> 사업시행사: 정해진 기간 동안 시설 운영권을 갖음

  -> 민간투자 사업방식

  -> 예: 도로 터널 등 사회기반시설 건설의 사업방식

2. BTL 방식

  -> 소유권 공공에 귀속

  -> 민간사업자: 시설관리운영권을 갖음

  -> 공공: 그 시설을 임차하여 사용함

3. BOT 방식

  -> 민간사업자: 스스로 자금을 조달 -> 일정기간 소유, 운영한 후, 사업이 종료할 때 지방자치단체에 시설의 소유권 이전

4. BLT 방식

  -> 민간: 사회간접자본시설 준공

  -> 일정기간 운영권을 정부에 임대하여 투자비 회수

  -> 약정기간 종료 후에는 정부 또는 지자치단체에 이전

5. BOO 방식

  -> 시설의 준공과 함께 사업시행사가 소유권과 운영권을 갖는 민간투자 사업방식