4. 부동산개발 및 관리론 #1 (부동산이용)

부동산이용

(부동산의 토지이용활동)

1. 토지이용활동이란?

  -> 토지를 그 용도와 이용목적에 따라 활용함으로써 토지의 유용성을 추구하는 행위

  -> 원칙: 최유효이용의 원칙이 기준이 되어야 함

2. 집약도   -> 토지이용의 집약도 = 투입되는 노동과 자본의 양 / 단위면적

(1) 집약적 토지이용 vs 조방적 토지이용

집약적 토지이용	조방적 토지이용
1. 토지이용의 집약도가 높은 토지이용 2. 수확체감의 법칙적용 (집약도↑ =>투입되는 노동, 자본의 양에 대한 수익의 비율↓) 3. 집약한계 (투입되는 한계비용이 산출되는 한계수입과 일치되는 데 까지 투입되는 경우) 4. 토지이용집약도의 상한선	1. 토지이용의 집약도가 낮은 토지이용 2. 조방한계 (겨우 생산비를 감당할 수 있는 산출밖에 얻을 수 없는 집약도, 총수입과 총비용이 일치하는 손익분기점에서의 토지이용) 3. 토지이용집약도의 하한선

(2) 입지잉여(=특별한 이익) 

  -> 발생요건: 최유효이용할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우 발생

  -> 입지조건 안좋으면 감소, 좋으면 증가

  -> 최악인경우 => 마이너스 또는 '0'

  -> 최상인경우 => 플러스 또는 '100'

  -> 상대적으로 나쁜곳 => 초과수익 없음, 입지잉여=>'0'  

* 입지조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우라도 입지잉여가 똑같이 발생하지는 않음

 

(3) 지가와 토지이용의 관계

  -> 지가수준이 높은곳 => 토지이용 집약화

  -> 지가수준이 낮은곳 => 토지이용 조방화

 

(4) 지가와 토지이용의 피드백 관계

  -> 입지잉여가 높은위치는 한정됨 -> 원하는 입지주체는 많음 -> 입지경쟁이 유발됨 -> 가장 우수한 입지주체가 선정됨

  -> 입지경쟁이 치열할수록 지가는 오르며 지가의 상승은 토지이용을 집약화함

 

(5) 방사형 교통망의 개선과 확충이 토지시장에 미치는 영향

  -> 지가 경사도는 점차 완화됨

  -> 외곽지역 지가는 상대적으로 오름 (도심부: 지가 및 토지이용밀도 상대적으로 하락)

  -> 외곽지역의 토지사용량 증가, 이용주체별 단위토지 사용량 감소

 

(6) 지가구배현상이란?

  -> 지가가 도심에서 가장 높게 나타나고 도심에서 멀어질수록 점점 낮아지는 현상

  -> 소도시: 도심 => 집약적, 교외 => 급격하게 조방화됨

  -> 대도시: 중간에 여러 도시핵 존재 -> 다시 번화가도 존재-> 지가수준이 다시 높아졌다 저하되는 현상이 있음

 

(7) 직주분리와 직주접근

직주분리	직주접근
의의) 주로 직장을 도심에 두고 거처를 도심에서 멀리 두는 현상	의의) 직장과 거처를 가까운곳에 두려는 현상
원인) 1. 도심의 지가상승 2. 도심의 환경악화 3. 도심의 재계발 4. 공적규제 5. 교통의 발달	원인)  1. 도심의 지가하락 2. 도심환경의 개선 3. 정책의 유도 4. 교통체증 감소
결과) 1. 공동화 현상 (도심의 주,야간 인구차가 커짐) 2. 외곽은 침상도시 3. 출퇴근시 교통체증 증가 4. 외곽지역 지가 상승	결과)  1. 도심의 주거용 건물이 고층화됨 2. 도시회춘화 현상 * 도시회춘화현상이란?   -> 도심의 오래된 건물이 재건축됨으로써 소득계층이 저소득층에서 중,고소득층으로 유입 또는 대체되는 현상

(8) 한계지의 지가법칙

  -> 한계지란? (특정의 지점과 시점을 기준으로 한 택지이용의 최원방권)

  -> 특징

         1. 한계외곽의 농지(낮음)보다 지가(높음)가 차이가 심함 -> 단절지가 

         2. 한계지의 지가와 도심부의 지가는 상호 무관하지 않음, 각 한계지의 지가 상호간에도 대체관계가 성립함

         3. 한계지는 대중교통수단을 주축으로 연장됨

         4. 농경지가 택지화된 한계지의 초기에는 지가 상승이 빠름 (지가형성은 농경지 등의 지가수준과는 무관함)

         5. 자가의 한계지는 차가의 한계지보다 더욱 택지이용의 원방권에 위치함

 

(9) 침입과 계승

  -> 침입적 토지이용이란? (기존의 이용주체가 새로운 인자의 침입으로인해 새로운 이용주체로 변화하는 것)

  -> 침입이란? (새로운 이질적인 것이 개입되는 현상)

  -> 계승이란? (침입의 결과 종래의 것을 교체하는 결과)

  -> 특징

         1. 확대적 침입이 통상적임

         2. 침입활동을 유발하는 인자 -> 낮은 지가수준, 강한 흡인력 등

         3. 지가수준이 낮은 곳에서 지가수준을 끌어올릴수 있음

         4. 수요층의 매력을 끌 수 있는 강한 흡인력이 있어야 효과적

         5. 원주민의 저항을 초래하기도 함

         6. 행정적 규제로 침입이 가능하지 않은 곳도 있음

 

(10) 도시스프롤 현상

  -> 도시스프롤 현상이란? (무질서, 불규칙하게 평면적으로 확산되는 현상)

  -> 발생원인? (도시계획이나 토지이용계획을 소홀이 한 결과)

도시스프롤 현상의 유형
1. 미국	2. 일본	3. 대한민국
1. 저밀도 연쇄계발현상   -> 합리적 밀도수준 이하의 수준을 유지하며 주변을 잠식하는 현상 2. 비지적 현상   ->중간에 공지를 남기면서 교외로 확산되는 현상 3. 간선도로를 따라 전개되는 현상	1. 마이크로적인 현상   -> 철도역 중심으로 반경 20km 정도 벙위의 농경을 잠식하는 현상 2. 매크로적인 현상    -> 철도를 중심으로 여러 개의 중간역을 형성하면 잠식하는 현상	1. 고밀도연쇄개발현상   -> 합리적밀도수준 이상의 수준으로 유지하며 주변을 잠식하는 현상 2. 무질서한 지역개발로 나타나는 현상 3. 기본적인 종합계획 결여로 나타나는 현상

  -> 특징

        1. 토지의 최유효이용과 괴리현상

        2. 상,공업지역에도 발생 가능

        3. 도심지보다 외곽부에서 더욱 발생한다는 점

        4. 입체스프롤현상 발생-> 도시의 평면적 확산

        5. 지역특성에 따라 다양함, 대체로 지가수준은 표준적 이하