4. 부동산개발 및 관리론 #3 (부동산개발방식)

부동산개발방식의 유형

1. 부동산개발의 유형

  -> 일반적으로 신개발과 재개발로 나뉨

 

부동산개발의 유형
1. 시행방법에 의한 분류	2. 대상에 의한 분류	3. 법에 의한 분류
(1) 수복재개발 (2) 개량재개발 (3) 보전재개발 (4) 철거재개발	(1) 주거지 재개발 (2) 상업, 업무지구 재개발 (3) 공공시설 재개발	(1) 주거환경개선사업 (2) 주택재개발사업 (3) 주택재건축사업 (4) 도시환경정비사업 (5) 주거환경관리사업 (6) 가로주택정비사업

2. 부동산개발방식의 유형

  (1) 단순개발방식 (토지주의 자력개발)

  (2) 환지방식 (도시개발사업시 널리 이용되는 택지개발방법, 택지개발 후 토지주에 재분배 방식)

  (3) 매수방식 (전면매수)

  (4) 혼합방식 (대상토지 전면매수 or 환지방식 혼용)

  (5) 합동, 신탁개발방식

 

3. 부동산개발과 개발권 양도제(TDR)

  -> 개발권 양도제란? (개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도)

  -> 개발허가제도나 개발선매권과 같은 두 제도의 문제점을 보완하려는 제도임

  -> 개발이 제한된 보전지역 내의 토지소유자에게 부여된 개발권을 개발이 가능한 다른지역의 토지소유자에게 매각하게 함으로써, 제한지역 내의 계발계획의 제한으로 토지소유자가 받는 손실을 개발가능지역으 토지소유자가 보상토록 하여 손실을 완화시킬 수 있는 제도임

 

4. 부동산공영개발

  -> 부동산공영개발이란? (국가 및 공공단체가 사회, 정책 목적에 따라 민간의 토지를 모두 매수하여 개발하여 분양 또는 임대사업을 하는 방식의 개발사업)

  -> 기본원칙 

          (1) 도시의 균형개발 촉진

          (2) 쾌적한 주거편익시설의 설치

          (3) 사유재산권의 보호

          (4) 부동산 공급과 관리

부동산공영개발의 장단점
1. 장점	2. 단점
(1) 토지이용의 효율성 제고 (2) 택지의 대량공급 (3) 개발이익의 사회적 환수 (4) 공공사업으로 재투자 (5) 토지투기 방지-> 지가안정	(1) 재산권의 상대적 손실감 (2) 시행자의 자금부담 (3) 통화량팽창 및 주변지역의 지가상승 우려

5. 택지개발

  -> 택지개발이란? (토지의 이용증진과 주민들의 주거생활 수준향상을 도모하기 위한 개발)

                        (절대적인 택지부족에 대응하는 공급사업)

                        (토지문제를 종합적으로 해결하고 합리적인 토지이용을 실현하는 수단임)

  -> 택지란? (토지이용의 한 형태로서 사회적, 경제적, 행정적으로 합리적이라고 인정되는 토지)

                (주거지, 상업지, 공업지 택지 O)

                (농지, 임지는 택지 X)

  -> 택지의 성숙도란? (택지가 건축할 수 있는 조건을 얼마나 갖추고 있는가에 관한 복합개념)

               성숙도란? (개개의 택지에 대한 개념, 동일 택지라도 용도가 다르면 그 성숙도에 차이가 있음)

성숙지 vs 미성숙지
성숙지	미성숙지
즉시 건축활동 등 소기의 토지이용을 할 수 있는 토지	택지가 성숙하기까지 상당한 기간, 비용이 소요되거나 또는 택지소유비용을 부담해야하는 경우
* 미성숙지는 통상 불리함 * 대규모 개발계획이나 투기 등의 경우에 미성숙지를 대상으로 하기도 함