부동산학개론40 3. 부동산금융론 #5 (부동산증권) 저당의 유동화제도 1. 저당의 유동화와 증권화 -> 자산의 증권화란? (유동성이 낮은 자산을 유동성이 높은 자산으로 바꾸는 것) -> 저당의 유동화란? (저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게하는 것, 예: MBS 주택저당증권) 2. 부동산증권 -> 지분증권: 지분금융을 얻기위해 발행한 증권 (예: REITs, 부동산 뮤추얼펀드) -> 부채증권: 부채금융을 조달할 목적으로 발행한 증권 (예: MBS, ABS) 3. 효과 -> 부동산금융 활성화↑ -> 유동성 위험 감소 -> 침체된 주식시장의 자금흐름의 왜곡을 방지 -> 자산포트폴리오의 구성을 다양하게 함 -> 저당투자에 따른 위험부담 최소화 -> 국제결제은행기준 자기자본비율를 제고할 수 있음 (주택자금대출 재원조달 확대) 자산유동화증권 1. 자산유동화증권.. 2020. 4. 2. 주택연금 종료사유와 주택담보노후연금의 방식 주택연금 종료사유 한국주택금융공사법 시행령 제28조의2 ① 법 제43조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 배우자"란 주택담보노후연금보증계약을 체결할 당시부터 계속하여 주택담보노후연금보증을 받은 사람과 혼인관계에 있는 배우자를 말한다. 종료사유 ② 법 제43조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 1. 주택담보노후연금보증을 받은 사람과 제1항의 배우자가 모두 사망한 경우 2. 주택담보노후연금보증을 받은 사람이 사망한 후 제1항의 배우자가 6개월 이내에 법 제43조의4제1항에 따른 담보주택(이하 "담보주택"이라 한다)의 소유권이전등기 및 금융기관에 대한 노후생활자금 금전채무의 인수를 마치지 아니한 경우. 다만, 주택담보노후연금보증을 받은 사람이 다음 .. 2020. 4. 1. 3. 부동산금융론 #4 (주택연금) 역저당 1. 역저당이란? -> 대출자가 차입자에게 정기적으로 일정액을 지불하며, 종료 시 지불한 원금과 누적이자를 일시불로 지불받는 저당방법 -> 종류: 역연금저당, 매후환대차, 생애권 거래 등... * 매후환대차: 매도인이 다시 임대차한다는 조건으로 대상부동산을 대출기관에 매도하는 것 (1) 역연금저당 - 주택연금 주택연금이란? -> 만 60세 이상인 자신의 소유주택을 담보로 매월 연금을 지급받는 방법 -> 공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급 -> 공사 보증에 의해서 주택연금을 지급함 (2) 이용자격 1. 근저당권 설정일 기준으로 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상 2. 부부공동주택 시 연장자가 만 60세 이상 3. 확정기간 방식 -> 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상인 자중 연.. 2020. 4. 1. 3. 부동산금융론 #3 (부동산금융) 부동산금융의 조달방법 (1) 부동산 신디케이션 1. 부동산 신디케이션이란? -> 부동산 취득, 개발, 관리, 운영, 판매업무를 수행하기 위해 법인 형태로 조직된 것 2. 특징? -> 부동산 업자 또는 부동산 관계회사들 사이에 결성됨 -> 투자자는 유한 책임의 파트너로써 투자한도 내에서 책임을 지며, 출자비율로 배당을 받음 -> 사업계획이 끝나면 자동 해산할 경우가 많음 3. 사모방식 vs 공모방식 사모방식(파트너십) 공모방식 특징) 1. 규모가 작고 투자자가 제한됨 2. 투자자를 사모방식으로 모음 3. 유한책임의 투자자를 유치할 수 있음 4. 운영손실을 개별 투자자에게 배당하여 소득세 계산에서 혜택을 봄 5. 협약에 의해 모든 위험은 유한책임 투자자와 무한책임파트너 간의 협약에 의해 배분됨 1. 투자자가.. 2020. 3. 31. 3. 부동산금융론 #1 (부동산금융) 1. 부동산금융이란? -> 부동산과 관련된 자금조달행위 -> 특징: 담보기능 있음, 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면 -> 투자수익률 -> 기업이나 개인의 포트폴리오적인 차원에서 다루어진다는 점 2. 부동산금융의 구분 직접금융 간접금융 주식시장에서 주식발행 은행을 통한 자금조달 지분금융 부채금융 메자닌금융 지분권을 팔아 자지자본을 조달하는 방법 예) 조인트벤처, 신디케이트, 부동산투자회사, 공모, 부동산펀드 등이있음 저당권을 설정하거나 사패를 발행하는 것 예) 저당금융, 신탁금융, 자산유동화증권, 주택상환사채 주식 관련 권리를 받고 무담보로 자금을 제공하는 금융기법 예) 사채, 전환사채 주택소비금융 주택개발금융 소비자금융 -> 주택을 담보로 주택을 구입하거나 개량하려는 사람에게 돈을 대출해는 것 .. 2020. 3. 27. 3. 부동산금융론 (단원정리) 부동산금융론 1. 부동산금융 2. 부동산증권 (1) 부동산금융의 개요 (2) 저당대출제도 (1) 저당의 유동화제도 (2) 자산유동화증권 (3) 주택저당증권 (4) 부동산투자회사 (REITs) (5) 부동산펀드 2020. 3. 27. 2. 부동산투자론 #3(부동산투자분석 및 기법) 1. 할인현금수지분석법 (DCF법) 2. 비할인현금모형 3. 어림셈법 1. 할인현금수지분석법이란? -> 장례 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법 -> 현금흐름의 추계: 영업소득 + 지분복귀액 2. 종류 할인현금수지분석법의 종류 (1) 순현가법 (NPV) 순현가법은 순현가를 '0'과 비교하여 투자결정을 하는 방법 * 독립적인 투자안: '0' 투자 O '0' > 순현가 => 투자 X * 상호배타적인 투자안: '0'보다 큰 순현가 투자안 중 가장 큰 투자안을 채택 (2)내부수익률법 (IRR) 순형가율을 '0'으로 만드는 할인율 * 독립적인 투자안: 내부수익률 > 요구수익률 => 채택 내부수익률 기각 * 상호배타적인 투자안: 내부수일률이 요구수익률보다.. 2020. 3. 25. 이전 1 2 3 4 5 6 다음
