2. 부동산투자론 #3(부동산투자분석 및 기법)

1. 할인현금수지분석법 (DCF법)

2. 비할인현금모형

3. 어림셈법

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1. 할인현금수지분석법이란?

  -> 장례 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법

  -> 현금흐름의 추계: 영업소득 + 지분복귀액

2. 종류

할인현금수지분석법의 종류
(1) 순현가법 (NPV) 순현가법은 순현가를 '0'과 비교하여 투자결정을 하는 방법 * 독립적인 투자안:  '0' < 순현가 => 투자 O '0' > 순현가 => 투자 X * 상호배타적인 투자안: '0'보다 큰 순현가 투자안 중 가장 큰 투자안을 채택	(2)내부수익률법 (IRR) 순형가율을 '0'으로 만드는 할인율 * 독립적인 투자안: 내부수익률 > 요구수익률 => 채택 내부수익률 < 요구수익률 => 기각 * 상호배타적인 투자안: 내부수일률이 요구수익률보다 큰 투자안 중 내부수익률이 가장 큰 투자안을 채택
NPV = ∑[ATCF/(1+요구수익률) + ATER/(1+요구수익률)]-지분투자액 ATCF: 특정년도에 예상되는 세후현금수지 ATER: 특정년도 처분 시의 지분복귀액	NPV= ∑[ATCF/(1+내부수익률) + ATER/(1+내부수익률)]-지분투자액 = 0
특징 1. NPV 가 +인 투자안은 요구수익률을 뛰어넘는 수익을 제공함. (투자자 귀속) 2. 투자안의 모든 현금흐름을 사용 3. 화폐의 시간적 가치를 고려함 4. 할인율은 요구수익률을 사용함 5. 투자자의 요구수익률에따라 같은 현금흐름의 투자안도 달라질 수 있음 6. 예상되는 미래현금수지 -> 재투자 7. 가치의 가산원칙 성립	특징 1. 복수의 내부수익률 존재 가능 2. 내부수익률의 부재 시 투자결정할 수 없음 3. 예상되는 미래현금수지 -> 재투자
연평균순현가(ANPV) 연평균순현가 = 전체 순현가 * 저당상수	수익성 지수법(PI)   -> 수익성 지수를 '1'과 비교하여 투자결정하는 방법   -> 수익성지수 ≥ 1 -> 채택   -> 수익성지수 < 1 -> 기각 수익성지수 = 현금유입의 현가합/현금유출의 현가합

 

순현가법과 내부수익률의 비교

(1) 재투자율:  순현가법 -> 미래현금수지가 요구수익률로 재투자 됨 -> 요구수익률 필요 내부수익률법 -> 내부수익률로 재투자 됨 -> 요구수익률 필요없음 * 내부수익률법에서는 예상되는 미래현금수지가 내부수익률로 재투자 된다고 가정함    (2) 복수 또는 부재의 내부수익률 -> 투자결정 X   (3) 가치의 가산원칙 -> 순현가법 성립 O -> 순현가법 성립 X   (4) 부의 극대화: 순현가법을 이용하는 것이 내부수익률보다 경제성에 더 부합됨