부동산학개론40 2. 부동산투자론 #2(부동산투자분석 및 기법) 부동산투자 분석과정 (1) 현금수지의 계산 영업의 현금수지의 계산 단위당 연간 예상임대료 * 임대단위 수 가능총소득 - 공실 및 불량부채 + 기타소득 유효총소득 - 영업경비 순영업소득 - 부채서비스액 세전현금수지 - 영업소득세 세후현금수지 (2) 복귀액의 현금수지의 계산 복귀액의 현금수지의 계산 매도가격 - 매도경비 순매도액 - 미상환저당금액 세전지분복귀액 - 자본이득세 세후지분복귀액 (3) 영업소득세의 계산 영업소득세의 계산 순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급액 - 감가상각액 과세소득 * 세율 영업소득세 세전현금수지 + 대체충당금 + 원금상환액 - 감가상각액 과세소득 * 세율 영업소득세 (4) 자본이득세의 계산 자본이득세의 계산 순매도액 - 순장부가치 (=매수가격-총감가상각액) 매도이득 - 초과감가상.. 2020. 3. 24. 2. 부동산투자론- 포트폴리오 이론 포트폴리오 이론 포트폴리오의 기대수익률 포트폴리오의 기대수익률 = E(개별자산의 기대수익률 * 구성비율) 예) 공인중개사 시험 제25회 자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을때, 전체 구성자산의 기대수익률은? (단, 확률은 호황 40%, 불황 60%임) 구분 자산비중(%) 경제상황별 예상수익률(%) 호황 불황 상가 20 20 10 오피스텔 30 25 10 아파트 50 10 8 더보기 풀이 공식: E(개별자산의 기대수익률*구성비율) 1. 각 자산의 기대수익률 구하기 상가: (20*0.4) + (10*0.6) = 8 + 6 = 14 오피스텔: (25*0.4) + (10*0.6) = 10 + 6 = 16 아파트: (10*0.4) + (8*0.6) = 4 + 4.8 = 8.8 2. 기대수익 * 구성비율.. 2020. 3. 21. 2. 부동산투자론 #2 (부동산투자이론) 재산 3분법 -> 투자재산을 예금, 주식, 부동산으로 3분하여 관리(O), 3등분하여 관리(X), 각각1/3씩 관리(X) 부동산투자의 위험과 수익 수익의 측정 (1) 기댓값 = E(각 상황이 발생할 경우 실현되는 값) X발생확률 (2) 기대수익률 = E(각 경제상황별 추정 수익률 X 발생확률) 위험의 측정 -> 분산과 표준편차는 투자수익의 변동성을 나타내는 대표적인 척도로 위험을 측정할 수 있음. (1) 분산 = E[(각 상황이 발생할 경우 실현되는 값 - 기대값)^2*발생확률] (2) 표준편차 = √분산 (3) 변이계수 = 표준편차/기대수익률 (4) 위험 1단위당 기대수익률 = 기대수익률/표준편차 부동산투자의 위험 1. 사업상의 위험 (부동산자체 수익성에 관한 위험) (1) 시장위험: 시장상황의 변동에.. 2020. 3. 20. 2. 부동산투자론 #1 (부동산투자이론) 부동산투자와 투기 1. 부동산투자란? -> 부동산투자란 합리적 안정성과 원금의 회수를 전제로 항구적인 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 행위 2. 부동산투자의 장단점 장점 (1) 지렛대효과 향유 -> 지렛대효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과. (쉽게말하면, 차입금을 이용하여 부동산에 대한 투자수익을 높이는 행위) * 자기자본수익율이란? (순수익-이자지급액)/자기자본*100(%) -> 부동산투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있음 (2) 절세효과 -> 세금최소화 -> 임대업(법인)은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정 시 비용으로 인정받을 수 있음. (3) 구매력보호 -> 인플레이션 방어 효과 -> 실물자산의 특성과 토지의 영속성으.. 2020. 3. 19. 2. 부동산투자론 #0 (단원정리) 부동산투자이론 부동산투자론 1. 부동산투자 2. 부동산투자분석 및 기법 1. 부동산투자와 투기 2. 부동산투자의 결정 3. 재산3분법 4. 부동산투자의 위험과 수익 1. 부동산투자분석을 위한 수학적 기초 2. 부동산투자 분석과정 3. 부동산투자분석의 기법 2020. 3. 19. 이전 1 ··· 3 4 5 6 다음
