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2. 부동산투자론 #4(부동산투자분석 및 기법) 전통적인 투자안의 평가방법 1. 회수기간법 1. 자본회수기간이란? -> 최초로 투자한 금액을 전액 회수하는 데 걸리는 기간 2. 결정기준 -> 투자안의 회수기간 ≤ 목표회수기간 => 채택 -> 투자안의 회수기간 > 목표회수기간 => 기각 3. 장단점 장점 (1) 위험지표 제공 -> 미래의 불확실성 감소 (2) 회수기간이 투자안의 유동성 (3) 계산이 쉬움 -> 비용 X 단점 (1) 화폐의 시간가치 고려 X (2) 자본회수기간 이후의 현금흐름 고려 X (3) 목표자본 회수기간의 선택에 자의성 개입이 쉬움 -> 경제성이 없을 수 있음 2. 평균회계이익률법 1. 공식 평균회계이익률 = 세후평균순이익 / 평균투자액 2. 결정기준 투자안의 평균회계이익률 ≥ 목표평균회계이익률 => 채택 투자안의 평균회계이익률 < .. 2020. 3. 26.
2. 부동산투자론 #3(부동산투자분석 및 기법) 1. 할인현금수지분석법 (DCF법) 2. 비할인현금모형 3. 어림셈법 1. 할인현금수지분석법이란? -> 장례 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법 -> 현금흐름의 추계: 영업소득 + 지분복귀액 2. 종류 할인현금수지분석법의 종류 (1) 순현가법 (NPV) 순현가법은 순현가를 '0'과 비교하여 투자결정을 하는 방법 * 독립적인 투자안: '0' 투자 O '0' > 순현가 => 투자 X * 상호배타적인 투자안: '0'보다 큰 순현가 투자안 중 가장 큰 투자안을 채택 (2)내부수익률법 (IRR) 순형가율을 '0'으로 만드는 할인율 * 독립적인 투자안: 내부수익률 > 요구수익률 => 채택 내부수익률 기각 * 상호배타적인 투자안: 내부수일률이 요구수익률보다.. 2020. 3. 25.
432hz 음악 - 2. (베토벤)Piano sonata no.14 in c sharp minor op.27 no. 2 가사가 없어도 대중들과 소통이 가능한 Piano sonata no.14 in c sharp minor op.27 no. 2는 월광소나타로 대중에게 더 잘 알려져있다. 이 작품은 1801년에 완성되었고 1년 뒤 그의 학생이던 Giulietta Guicciardi가 헌정하였다. 베토벤의 가장 유명한 작품으로 베토벤의 생애에도 제일 잘 알려진 작품이었다. 30대 초반에 쓰여졌던 월광소나타는 그가 돈을 벌기 위해 월광소나타를 썼다고하지만 아직까지 그러한 증거는 없다고한다. 2020. 3. 24.
2. 부동산투자론 #2(부동산투자분석 및 기법) 부동산투자 분석과정 (1) 현금수지의 계산 영업의 현금수지의 계산 단위당 연간 예상임대료 * 임대단위 수 가능총소득 - 공실 및 불량부채 + 기타소득 유효총소득 - 영업경비 순영업소득 - 부채서비스액 세전현금수지 - 영업소득세 세후현금수지 (2) 복귀액의 현금수지의 계산 복귀액의 현금수지의 계산 매도가격 - 매도경비 순매도액 - 미상환저당금액 세전지분복귀액 - 자본이득세 세후지분복귀액 (3) 영업소득세의 계산 영업소득세의 계산 순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급액 - 감가상각액 과세소득 * 세율 영업소득세 세전현금수지 + 대체충당금 + 원금상환액 - 감가상각액 과세소득 * 세율 영업소득세 (4) 자본이득세의 계산 자본이득세의 계산 순매도액 - 순장부가치 (=매수가격-총감가상각액) 매도이득 - 초과감가상.. 2020. 3. 24.
2. 부동산투자론 #1(부동산투자분석 및 기법) 1. 미래가치의 계산 2. 현재가치의 계산 3. 원금상환곡선과 이자지급곡선 1. 시장참여자와 부동산투자 결정과정 2. 현금수지의 측정 1. 할인현금수지분석법 2. 전통적인 투자안의 평가방법 3. 어림셈 1. 미래가치의 계산 미래가치의 계산 1. 일시불의 미래가치의 계수(복리종가율) 2. 연금의 미래가치계수(복리연금종가율) 3. 감채기금계수(상환기금률) 일시불의 내가계수 = (1+r)^n 연금의 내가계수 =[(1+r)^n-1] / r 감채기금계수 = r / [(1+r)^n]-1 2. 현재가치의 계산 현재가치의 계산 1. 일시불의 현재가치계수 2. 연금의 현재가치계수(복리연금현가율) 3. 저당상수(연금상환율) 일시불의 현가계수 = 1 / (1+r)^n = (1+r)^-n 연금의 현가계수 =[1-(1+r)^n.. 2020. 3. 23.
432hz 음악 - 1. may it be (Enya) May it be (Enya) May it be an evening star Shines down upon you 그대의 앞길을 밝힐 수 있는 밤의 별이되게 하소서 May it be when darkness falls Your heart will be true 어둠에 삼켜져도 그대의 가슴은 언제나 진실되게 하소서 You walk a lonely road Oh, how far you are from home 그대가 걷는 쓸쓸한 이 길 오, 고향에서 얼마나 멀리 떨어져있던가 Mornië utúlië (darkness has come) Believe and you will find your way 어둠이 다가와도 믿는다면 그대는 나아갈 길을 찾을 것이오 Mornië alantië (darkness has fa.. 2020. 3. 23.
2. 부동산투자론- 포트폴리오 이론 포트폴리오 이론 포트폴리오의 기대수익률 포트폴리오의 기대수익률 = E(개별자산의 기대수익률 * 구성비율) 예) 공인중개사 시험 제25회 자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을때, 전체 구성자산의 기대수익률은? (단, 확률은 호황 40%, 불황 60%임) 구분 자산비중(%) 경제상황별 예상수익률(%) 호황 불황 상가 20 20 10 오피스텔 30 25 10 아파트 50 10 8 더보기 풀이 공식: E(개별자산의 기대수익률*구성비율) 1. 각 자산의 기대수익률 구하기 상가: (20*0.4) + (10*0.6) = 8 + 6 = 14 오피스텔: (25*0.4) + (10*0.6) = 10 + 6 = 16 아파트: (10*0.4) + (8*0.6) = 4 + 4.8 = 8.8 2. 기대수익 * 구성비율.. 2020. 3. 21.

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