부동산투자 분석과정
(1) 현금수지의 계산
| 영업의 현금수지의 계산 |
단위당 연간 예상임대료
* 임대단위 수
가능총소득
- 공실 및 불량부채
+ 기타소득
유효총소득
- 영업경비
순영업소득
- 부채서비스액
세전현금수지
- 영업소득세
세후현금수지
(2) 복귀액의 현금수지의 계산
| 복귀액의 현금수지의 계산 |
매도가격
- 매도경비
순매도액
- 미상환저당금액
세전지분복귀액
- 자본이득세
세후지분복귀액
(3) 영업소득세의 계산
| 영업소득세의 계산 |
|
순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급액 - 감가상각액 과세소득 * 세율 영업소득세 |
세전현금수지 + 대체충당금 + 원금상환액 - 감가상각액 과세소득 * 세율 영업소득세 |
(4) 자본이득세의 계산
| 자본이득세의 계산 |
순매도액
- 순장부가치 (=매수가격-총감가상각액)
매도이득
- 초과감가상각액
자본이득
- 세제상 공제액
과세대상 자본이득
* 세율
자본이득세
* 자본적 지출비용 -> 영업소득세 공제 X
* 토지 -> 감가상각 X
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