2. 부동산투자론 #4(부동산투자분석 및 기법)

전통적인 투자안의 평가방법

1. 회수기간법

1. 자본회수기간이란?   -> 최초로 투자한 금액을 전액 회수하는 데 걸리는 기간 2. 결정기준   -> 투자안의 회수기간 ≤ 목표회수기간 => 채택   -> 투자안의 회수기간 > 목표회수기간 => 기각 3. 장단점   장점  (1) 위험지표 제공 -> 미래의 불확실성 감소  (2) 회수기간이 투자안의 유동성  (3) 계산이 쉬움 -> 비용 X   단점  (1) 화폐의 시간가치 고려 X  (2) 자본회수기간 이후의 현금흐름 고려 X  (3) 목표자본 회수기간의 선택에 자의성 개입이 쉬움 -> 경제성이 없을 수 있음

2. 평균회계이익률법

1. 공식 평균회계이익률 = 세후평균순이익 / 평균투자액 2. 결정기준 투자안의 평균회계이익률 ≥ 목표평균회계이익률 => 채택 투자안의 평균회계이익률 < 목표평균회계이익률 => 기각 3. 장단점   장점  (1) 이해가 쉬움  (2) 예산편성 시 회계자료로 바로 사용 가능   단점  (1) 회계적 이익을 이용함( = 현금수지 X)  (2) 화폐의 시간적 고려 X  (3) 목표평균회계이익률의 선정 -> 자의적

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어림셈

* 승수와 수익률은 서로 역수관계임

어림셈법
1. 승수법	2. 수익률법
(1) 총소득승수 총소득승수 = 총투자액 / 총소득   (2) 순소득승수(=자본회수기간) 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득 * 일반적으로 동일한 투자안의 경우, 순소득승수가 총소득승수보다 큼   (3) 세전현금수지승수 세전현금수지승수 = 지분투자액 / 순영업소득   (4) 세후현금수지승수 세후현금수지승수 = 지분투자액 / 세후현금수지 * 일반적으로 동일한 투자안의 경우, 세후현금수지승수가 세전현금수지승수보다 더 큼	(1) 종합자본환원율 종합자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액   (2) 지분배당률  지분배당률 = 세전현금수지 / 지분투자액   (3) 세후수익률 세후수익률 = 세후현금수지 / 지분투자액

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비율분석법

비율분석법

(1) 대부비율  대부비율 = 부채잔금(융자액) / 부동산의 가치   (2) 부채비율 부채비율 = 타인자본 / 자기자본 * 100   (3) 총부채상환비율 총부채상환비율 = 연간 부채상환액 / 연간소득액   (4) 부채감당률 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 * 부채감당률이 1에 근접할수록  대출자 차입자 모두 위험 상승 * 부채감당률이 1보다 적다면 순영업소득으로 부채서비스액을 갚을 수 없는 상황에 이름   (5) 채무불이행률 채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효총소득   (6) 총자산회전율 총자산회전율 = 총소득 / 부동산가치 * 총소득승수와 역수   (7) 영업경비율 영업경비율 = 영업경비 / 총소득   (8) 유동비율 유동비율 = 유동자산 / 유동부채

* DTI 융자 가능액 연간소득 * DTI / 저당상수

비율분석의 한계 (1) 비율을 구성하는 요소들에 개한 추계산정의 오류발생시-> 비율 자체가 왜곡됨 (2) 부동산의 가치가 실제보다 높다면 대부비율은 낮아짐 (3) 비율만가지고 좋고 나쁨을 판단하기 힘듬 (4) 사용하는 지표에 따라 같은 투자대안도 결정이 달리 날 수 있음