1. 부동산정책론 #4 (주택정책)

주택정책 관련부처 -> 국토교통부, 행정안전부, 기획재정부

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목차. 임대주택정책

임대주택정책
1. 임대주택정책	2. 분양주택정책
(1) 임대료 규제정책 (2) 주택 보조금정책 (3) 공공임대주택정책	(1) 분양가 규제정책 (2) 분양가 자율화 정책 (3) 선후분양제도

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임대주택정책

1. 임대료 규제정책

 의의

  -> 가격통제방법의 하나이며 최고가격제에 해당

정책효과 (1) 규제임대료를 균형임대료보다 낮게 측정한 경우   -> 초과수요 발생 -> 임대주택 부족    -> 시장 임대료보다 낮을경우 -> 완전비탄력적인 한, 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분법 효과가 있음. (2) 규제임대료가 시장임대료보다 높을경우 -> 아무런 변화가 없음.  (3) 수요과 공급이 탄력적일수록 초과수요 커짐.    -> 수요와 공급이 비탄력일때 효율적, 탄력적일때 비효율적   -> 단기는 장기보다 초과수요가 작음  -> 정책효과가 큼   -> 장기는 단기보다 초과수요가 큼 -> 정책효과가 작음 (4) 임대료 규제 (임차인)   ㄱ. 임차인의 주거이동을 저하시킴 -> 사회적 비용 상승   ㄴ. 주거이동 저하 -> 신규임차인들이 주택을 구하기 어려워짐 -> 임대료 상승 (5) 임대료 규제 (임대인)   ㄱ. 임대인 -> 투자기피현상 -> 기존용도 주택은 다른용도로 전환   ㄴ. 임대주택의 서비스 질 저하  (6) 임대료 규제 (시장)   ㄱ. 암시장 발생 가능.    ㄴ. 이중가격을 형성할 수 있음.

2. 주택 보조금정책

  -> 저소득층에 정부가 일정부분의 임대료를 지원해주는 것.

  -> 보조금을 받은 저소득층의 주택소비가 증가함 (소득효과의 대체효과)

보조방식
1. 가격보조	2. 소득보조
임대료, 집세보조 -> 주택소비증가, 임대료 상승, 임대주택 공급 증가	현금보조 -> 임차자 실질소득 증가, 주택부담능력 높아짐

주거지원제도
1. 소비자 보조방식	2. 생산자 보조방식
주거비보조, 전세자금 지원제도, 임대료 규제	공공임대주택과 민간 임대주택의 공급에 필요한 재정 및 관리지원

3. 공공임대주택정책

  -> 생산자 보조방식, 공공시장에서 싸게 공급하는 것

장단기 효과
1. 단기효과	2. 장기효과
1. 공공 시장의 싼 임대주택의 공급 -> 사적 시장의 임대주택 수요감소 2. 저소득층의 이동 3. 임대료 하락, 공급량은 불변 4. 공공임대주택 거주자들은 사적 시장의 임대료 차액만큼 정부로부터 보조받는 것과 같은 효과를 얻음	1. 사적 시장의 임대주택 공급량 감소, 사회 전체의 임대주택 공급량은 불변 2. 사적 시장의 임대주택 공급략 감소 -> 사적 시장의 임대료 상승 -> 사적시장에 남은 임차인들 보호 받지 못함

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분양주택정책

1. 분양가 규제정책 (분양가상한제)

  -> 정부가 사적 시장에 공급되는 신규주택의 가격을 시장균형이하로 규제하는 것. 

  -> 가격통제의 방법, 최고가격제

분양가 상한제 적용주택 (주택법 제57조)

1. 적용 O   -> 공공택지   -> 주택가격 상승 우려가 있어 국토부장관이 지정한 지역 2. 적용 X   -> 도시형 생활주택   -> 경제자유구역에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정 될때   -> 관광진흥법에 따라 관광특구에서 건설, 공급하는 공동주택 (50층이상 또는 높이가 150 미터 이상인 경우)

정책효과

  -> 단기: 투기수요 증가, 장기: 신축주택의 공급감소

  -> 사회적 후생 손실 발생

  -> 수요와 공급의 가격탄력성이 비탄력적-> 초과수요 작아짐 -> 정책효과 큼.

  -> 단기가 장기보다 비탄력적이여서 정책효과가 큼. 

  -> 분양 주택의 질적수준 저하

  -> 불법전매

  -> 자원배분의 효율성 저하

  -> 토지이용의 비효율

  -> 주택난 심화

  -> 주거안정 가능성 감소

  -> 불법적 음성거래 -> 이중가격 형성

 

2. 분양가 자율화 정책

  -> 정부가 사적 시장의 규제를 풀고 수요와 공급에 의해 가격이 결정되도록하는 것.

 

정책효과

  -> 공급증대의 노력이 선행되어야 함.

  -> 장기적으로 신규주택 공급이 늘어남.

  -> 투기적 수요 감소

  -> 주택산업의 수익성이 늘어나고, 주택의 품질이 개선됨.

  -> 대형주택 보유에 관한 과세를 강화해야 함.

  -> 소형주택의 공급 감소 -> 대형주택의 공급 증가 -> 저소득층의 부담 증가. 

 

3. 선후분양제도 

주택 선분양제도와 후분양제도
선분양제도	후분양제도
완공전에 계약금, 중도금 납부하여 건설금융에 충당할 수 있게 허용한 제도.	어느정도 건설공사가 이루어진 후 공급하는 방식, 건설업자가 건설자금 직접 조달함.
장점 1. 건설자금 조달 용이 2. 주택공급증가 -> 주택시장 활성화 3. 금융부담 경감 4. 소비자 위험부담 하에 주택구입   단점 1. 분양권 매매차익 -> 투기발생 2. 완제품을 비교할 수 없음 3. 소비자의 선택폭이 축소 4. 부실공사 5. 시장위험 수요자에게 전가	장점 1. 투기억제 2. 완제품 비교가능 3. 소비자의 선택의 폭 확대 4. 품질향상   단점 1. 건설자금조달 곤란 -> 건설업체 부도 가능성 확대 (시장위험부담 증가) 2. 공급감소 -> 주택시장의 침체 3. 주택가격 일시 납부로 목돈마련 어려움