4. 부동산개발 및 관리론 #6 (부동산관리)

1. 부동산관리

  부동산관리<-> 부동산처분

 

부동산관리의 3가지 영역

1. 시설관리	2. 건물 및 임대차관리	3. 자산관리
1. 설비의 운전 및 보수 2. 에너지 관리 3. 건물 청소관리 4. 방범 및 방재	1. 수익목표의 수립 2. 자본적, 수익적 지출계획 수립 3. 연간 예산수립 4. 임대차 유치 및 유지 5. 비용통제	1. 포트폴리오 관리 2. 투자리스크 관리 3. 부동산의 매입과 매각관리 4. 프로젝트 파이낸싱

---

2. 부동산관리의 내용

부동산 관리
1. 기술적 관리(유지)	2. 법률적 관리(보존)	3. 경제적관리(경영)
물리적, 기능적인 하자의 발생에 따른 필요한 기술적인 조치 및 이에 대한 사전예방행위	행정적 또는 법률적 측면에서의 관리	총수익에서 관리비를 뺀 순수익이 합리적으로 산출되고 있는가의 여부를 위한 관리
토지) 1. 사도가 되는 경우: 경계표시, 철조망 설치 2. 경사지 대책: 옹벽 설치, 배수 시설 3. 깨끗한 환경관리: 쓰레기장화 방지대책   건물) 1. 위생관리: 청소관리, 해충대책 2. 설비관리: 기구 운전, 보구, 정비 및 실내의 온도, 습도의 측정 3. 보안관리: 방법, 방재, 보험가입, 기타 안전대책 4. 보전관리: 현상유지, 원상회복, 보수작업, 개량행위, 갱신	토지) 1. 권리관계의 조정 2. 토지 도난에의 대책 3. 법률적 이용가치의 개선   건물) 1. 임대차 예약 2. 임대차 계약 3. 기타 시설이용에 관한 계약 4. 권리의 보존 및 관리 5. 공법상 규제사항에 관한 관리	토지)  * 나지를 이용할 경우 검토사항 1. 공사장 가건물 2. 모델하우스 3. 주차공간 4. 자재하차장 5. 테니스 코트 6. 수하물 취급소   건물) 1. 임대건물의 손익분기점 파악 2. 회계관리 3. 인력관리

---

3. 부동산관리의 방식

부동산관리의 방식
1. 자가관리(직접)	2. 위탁관리(간접)	3. 혼합관리(직+간접)
단독주택, 소규모 공동주택, 작은 면적의 토지 소유자	공동주택, 빌딩관리에 많이 이용됨	필요한 부분만 전문가에게 위탁하여 관리
장점) 1. 관리비 절약 2. 하자발생 미연에 방지 3. 의사결정 신속 4. 보안관리면에서 효율적 5. 관리업무에 대한 통제권한이 높음 6. 건물, 설비에 대한 애착 강함	장점)  1. 전문성 O -> 소유자 본업에 전념가능 2. 급여 노무 체계 단순 3. 관리업무의 안일화 방지 4. 합리적이고 편리함 5. 참모체계 단순화 6. 부동산관리비용 저렴 7. 시설물의 노후화를 늦춤	장점) 1. 위탁관리의 이점을 이용가능 2. 자가관리와 위탁관리의 장점들만 이용가능 3. 자가관리에서 위탁관리로 가는 과도기에 채택가능한 방식
단점) 1. 전문성 X 2. 소유주가 다른 직업에 종사하기 힘듦 3. 관리업무의 안일화 4. 인사정체, 인사관리의 비효율적 5. 관리비의 불합리적 산출 가능	단점) 1. 신뢰도 문제 2. 위탁수수료의 막대한 비용발생가능 3. 인사이동 문제 높음 4. 기밀유지 및 보안이 불완전함 5. 관리요원들의 애호정신 결여	단점) 1. 책임소재 불분명 2. 자가관리 종업원과 위탁운영 종업원간의 불화 발생 3. 단점들만 발생가능

---

4. 부동산관리활동

* 임차인 혼합(tenant mix)이란?

  -> 업종이 서로 겹치지 않도록 배합을 하는 임차선정방법

 

(1) 임대료 결정방법

임대차 유형
1. 총임대차	2. 순임대차	3. 비율임대차
대상: 주거부동산 임차인이 임대인에게 지불한 임대료에서 부동산 운영에 관련된 비용을 지불하는 방법	대상: 공업용부동산 1차) 순수 임대료 + 편익시설비용 + 부동산세금 2차) 1차 + 보험료  3차) 1차 + 유지수선비	대상: 매장용 부동산 임차인의 총수입 중 일정비율을 임대료로 지불하는 방법

(2) 대상 부동산의 유지활동

유지활동
1. 일상적(정지적) 유지활동	2. 예방적(사전적) 유지활동	3. 대응적(사후적) 유지활동
일상적으로 늘 수행하는 유지활동	문제가 발생하기 전에 행하는 유지활동	문제 발생한 후에 행하는 유지활동