5. 부동산 감정평가론 #1 (감정평가의 기초이론)

1. 감정평가란?

  -> 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것

 

2. 부동산의 정책적 기능 vs 일반경제적 기능

부동산의 정책적 기능	일반경제적 기능
부동산이 지니는 객관적 가치를 평가하여 부동산정책의 효율적 수행을 가능하게 하는 기능	불완전경쟁시장인 부동산시장의 결함을 보완함으로써 부동산자원의 효율적 배분과 경제적 유통질서의 확립에 기여하는 기능
1. 부동산의 효율적 이용, 관리 2. 적정한 가치의 유도 3. 합리적 손실보상 4. 과세의 합리화	1. 부동산자원의 효율적 배분 2. 거래질서 확립과 유지 3. 의사결정의 판단기준 제시

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감정평가의 분류(제도 및 정책상의 분류)
1. 평가주체에 따른 분류	2. 평가의뢰의 동기에 따른 분류(강제성여부)	3. 평가주체의 사람 수에 따른 분류
(1) 공적평가 - 기관 (2) 공인평가 - 개인	(1) 필수적평가 (2) 임의적평가	(1) 단독평가 - 한 사람 (2) 공동평가 - 다수인

감정평가의 분류 (업무기술에 따른 분류)
1. 감정평가의 전제조건에 따른 분류	2. 평가의 목적이 어디에 있는가에 따른 분류	3. 전문성에 따른 분류	4. 평가사의 소속여부에 따른 분류
(1) 현황평가   -> 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. (2) 조건부평가   -> 부동산가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가한다.  (3) 기한부평가   -> 장래에 도달한 일정시점을 기준으로 한 평가로서 그 시점에서의 가치를 상정하여 평가한다.  (4) 소급평가   -> 과거 어느 시점을 기준(대상물건의 가격조사를 완료한 날짜)시점으로 하여 부동산 가격을 평가한다.	(1) 공익평가   -> 필수지공시지가 평가, 보상평가 (2) 사익평가   -> 담보평가, 일반거래를 위한 평가 (3) 법정평가   -> 공공용지 수용 시 평가, 과세평가	(1) 1차 수준의 평가   -> 부동산의 소유자나 투자자 스스로 행하는 평가 (2) 2차 수준의 평가   -> 부동산 관련 업무에 종사하는 자들이 행하는 평가 (3) 3차 수준의 평가   -> 감정평가사에 의한 평가	(1) 참모평가   -> 그들의 고용주 또는 고용기관의 업무를 위하여 행하는 평가 (2) 수시적 평가   -> 각 분야의 전문가로 구성되는 일시적인 감정평가

감정평가의 분류(평가기법상의 구분에 따른 분류)
1. 개별평가	2. 일괄평가	3. 구분평가	4. 부분평가
대상물건마다 개별로 평가	둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우	하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가 함	일체로 이용되고있는 대상 물건의 일부분에 대하여 감정평가 함 (토지만의 감정평가) 예) 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 것