5. 부동산 감정평가론 #2 (부동산가격이론)

1. 부동산가격의 일반이론

가격 vs 가치
가격	가치
과거의 값	현재의 값
교환의 대가로 지불된 금액	장래 기대되는 편익의 현재가치
가치: 하나	가치: 많음
전문가: 중개사	전문가: 평가사
가치 = 가격 ± 오차 * 일시적 -> 괴리 발생 가능 장기적 -> 가격과 가치는 일치

2. 부동산가격의 기능

  (1) 파라미터적 기능

     -> 부동산 가격은 일반적으로 시장에서 경쟁에 의해 결정되므로 소비자와 생산자가 의사를 결정하는 데 중요한 지표의 기능을 함 (부동산의 부증성)

  (2) 자원배분기능

  (3) 잠재가격으로서의 기능

 

3. 부동산가격의 발생요인

  -> 부동산의 가치는 효용, 상대적 희소성, 유효수요 중 하나에 의해 발생하는 것이 아니라 가치발생요인들의 상호 결합에 의해 발생함

  (1) 부동산의 효용

  (2) 부동산의 상대적 희소성

  (3) 부동산에 대한 유효수요

  (4) 부동산의 이전성

부동산가격의 발생요인
효용	상대적 희소성	유효수요	이전성
1. 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력 2. 대상부동산에 영향을 미치는 것: 물리적 특성 + 공법상의 제한(토지이용규제) + 소유권의 법적 특성	인간의 욕망에 비해 욕망의 충족수단이 질적, 양적으로 한정되어 있어서 부족한 상태를 말함	대상부동산을 구매하고자 하는 욕구(지불능력이 필요함)	1. 부동산의 물리적 이동을 말하는 것이 아니라, 부동산 소유자에 의해 부동산소유권에 대한 명의가 자유롭게 이전될 수 있어야 함 (권리의 이전) 2. 이전성이 없는 부동산도 가치를 지니므로 이전성은 이미 발생된 부동산가격을 증감시키는 요인으로 보는 견해가 있음