5. 부동산 감정평가론 #3 (부동산가격의 특징, 이중성, 종류)

1. 부동산가격의 특징

(1) 가액과 임료   -> 교환의 대가인 가액과 용익의 대가인 임료로 부동산가격은 구분된다. 가액과 임료는 원본과 과실의 관계이다.    -> 보통 협의는 가액만을 의미한다.    -> 광의는 임료까지를 통칭하는 의미가 된다.  (2) 부동산가격은 경제적 이익의 대사를 말한다. 물리적 가격 X (소유권, 임차권 등)    -> 권리 = 물권 +채권, 이익 = 사회적 관행 (권리금) (3) 부동산 가격은 항상 변동의 과정에 있다.    -> 내용연수가 장기간이고, 부동산이 속한 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치가 항상 변하기 때문 (4) 부동산의 자연적특성    -> 불완전시장에서 가치가 형성되고, 거래당사자의 개인적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉽다.

2. 부동산가격의 이중성

  -> 대상부동산의 가격은 그 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 상호 결합에 의해 결정되고 일단 가격이 결정되면 그 가격이 반대로 영향을 미처 수요와 공급을 조절함

 

3. 부동산가격의 종류

  (1) 시장가치

      -> 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가하는 경우

       

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우 2. 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우 3. 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

  (2) 보상가치

  (3) 담보가치

  (4) 과세가치

 

4. 가치의 다원적 개념

(1) 사용가치   -> 대상부동산이 특정한 용도로 사용되었을 때 (2) 투자가치   -> 주관적가치   -> 이론적 기반: 애덤스미스의 교환가치 -> 시장가치, 사용가치 -> 투자가치 (3) 보상가치   -> 매수, 수용하는 경우 평가 (4) 담보가치   -> 설정된 담보물에 대한 상환가능가치 (5) 과세가치   -> 조세부과 목적 (6) 보험가치   -> 보험금 산정 (7) 공익가치   -> 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 (8) 장부가치   -> 취득가격에서 법적으로 허용되는 방법에 의한 감가상각분을 제외한 장부상의 잔존가치를 의미함.