5. 부동산 감정평가론 #13 (수익방식: 소득접근법)

1. 소득접근법의 분류

2. 전통적 소득접근법

3. 잔여환원법

4. 저당지분환원법

5. 할인현금수지분석법

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1. 소득접근법의 분류

소득접근법의 분류
환원대상소득에 따른 분류	대상소득기간에 따른 분류	자본회수방법에 따른 분류
1. 총소득 -> 환원대상: 총소득승수법 2. 순영업소득 -> 환원대상: 전통적 소득접근법, 잔여환원법 3. 세전현금수지 -> 환원대상: 저당지분환원법 4. 세후현금수지 -> 환원대상: 할인현금수지분석법	1. 한 해(소득률): 전통적 소득접근법, 잔여환원법 2. 여러 해(수익률): 저당지분환원법, 할인현금수지분석법	1. 감가상각을 통한 회수: 직선법, 연금법, 상환기금법 (별도로 자본회수율고려) 2. 기간 말 재매도가치로 자본회수: 저당지분환원법, 할인현금수지법 (별도로 자본회수율 불필요)

2. 전통적 소득접근법

전통적 소득접근법
순수익(순영업소득)	환원이율(자본환원율)	자본회수방법
1. 임대용 부동산 2. 기업용 부동산	1. 개별환원이율 2. 종합환원이율	1. 직접법 2. 직선법 3. 연금법 4. 상환기금법

3. 자본회수방법 비교

자본회수방법 비교
1. 직접법	2. 직선법	3. 연금법	4. 상환기금법
(1) 비상각자산 (대지, 농지, 염전 등) (2) 순수익 / 환원이율 (3) 자본회수 불필요	(1) 상각자산 (건물, 구축물) (2) 상각 전 순수익 / (상각 후 환원이율 + 상각률) (3) 자본회수 필요	(1) 상각자산 (슈퍼마켓, 어업권, 임대용 부동산) (2) 상각 전 순수익 / (상각 후 환원이율 + 상각률) (3) 자본회수 필요	(1) 상각자산 (관상, 광업권) (2) 상각 전 순수익 / (상각 후 환원이율 + 상각률) (3) 자본회수 필요
부동산가치: 직접법 > 연금법 > 상환기금법 > 직선법

4. 잔여환원법 vs 저당지분환원법 vs 할인 현금수지분석법

잔여환원법 vs 저당지분환원법 vs 할인 현금수지법
잔여환원법	저당지분환원법	할인 현금수지법
1. 건물의 경제적 연수기간 2. 감가상각으로 자본회수 3. 순영업소득 4. 수익율 5. 세금효과 X 6. 부동산가치 = 토지가치 + 건물가치	1. 단기보유 2. 재매도가치로 자본회수 3. 세전현금수지 4. 소득률 5. 세금효과 X 6. 부동산가치 = 지분가치 + 저당가치	1. 단기보유 2. 재매도가치로 자본회수 3. 세후현금수지 4. 소득률 5. 세금효과 O 6. 부동산가치 = 지분가치 + 저당가치

5. 자본회수방법에 따른 자본회수율의 형태

1. 매수가치 > 재매도가치이면 자본회수율 > 0 2. 매수가치 = 재매도가치이면 자본회수율 = 0 3. 매수가치 < 재매도가치이면 자본회수율 <0