3. 부동산입지선정론과 입지이론 #1

(1) 입지와 입지선정

 

1. 입지

 -> 입지는 도시 공간구조, 생산자원의 지역 간 이동, 토지이용변화 등을 설명하는 데 자주 활용됨. 

 

입지론	적지론
입지조건에 부합하는 용지를 선정하는 활동	주어진 용지를 놓고 이를 최유효이용도를 결정하는 활동

2. 입지선정

 -> 주변의 이용상황에 따라 결정되는 경제적 위치와 부지 자체의 물리적 위치를 고려하여 결정함.

  * 어떤 토지의 입지조건이 마음에 들지 않는다고해서 소유자가 입지조건을 유리하게 변환하게 하기 힘듦. 

 

(2) 주거지의 입지선정과 최적 주거입지의 결정

 

 1. 주거입지의 개관

 -> 개별가구의 입지 최적결정-> 주택서비스의 가격 + 교통비

 -> 도심지역: 임대료 높음, 주택서비스 양 낮음, 도시 외곽: 임대료 낮음, 주택서비스 양 높음.

 -> 도심거주자: 주택서비스 소비 낮음, 비주택재화 소비 많음, 도시외곽거주자: 주택서비스 소비 높음, 비주택재화 소비 낮음. 

 2. 한계주거비용과 한계교통비용

 -> 교과서 내용 참고

 3. 최적 주거입지 선정

 -> 한계비용곡선과 한계교통비용곡선이 만나는 지점

 4. 최적 주거입지의 변화

최적 주거입지의 이동
소득증가	교통비 증가
한계주거비용곡선의 상향이동 (개별가구, 기업 외곽이동) * 한계주거비용곡선은 비탄력적	한계교통비용곡선 상향이동 (개별가구, 기업 도심이동) * 한계교통비용곡선은 탄력적

(3) 상업지의 입지선정과 상업입지론

 

1. 상권

 -> 상업활동을 하는 곳

상권의 측정

㉮ 현지조사법

㉯ 통계적 분석법

㉰ 수학적 분석법

 

2. 상권의 특징

 -> 시장지역 또는 배후지라 불림

 -> 좋은상권: 인구밀도 높고, 지역면적이 크고, 고객소득이 높은 곳

 -> 상권마다 매매관습과 소비관습의 차이가 있음

 -> 상권을 차단하는 장애물: 경쟁자의 출현, 고속도로, 철도, 하천, 공원, 사회적 지위, 소득수준, 문화, 종교의 차이

 -> 판매액에따라 제1차(상품판매액의 90% or 신용판매액의 75%를 차지), 제2차(14%), 제3차(나머지) 상권으로 분류됨

 

3. 상점분포이론

 -> 근린상점: 구매빈도 높은 상품, 저장비용 높은 신선도의 상품을 취금하는 상점이 많아짐. 

 -> 지역상가: 구매빈도 낮은 상품, 저장하기 쉬운 준내구재를 취급하는 상점이 많아짐.

 -> 장기균형조건: 구매빈도 높은 상품을 취급하는 점포밀도가 높아짐, 고정비용이 높을수록 점포밀도 낮아짐. 예) 백화점-> 구매빈도 낮은 상품, 비용이 높은 점포

 

4. 상권획정의 방법

㉮ 시장침투법

㉯ 공간독점법 (거리제한 업종, 면허가 필요한 업종)

㉰ 분산시장접근법 (전문화된 상품)

 

5. 상권에 관한 이론

상권에 관한 이론
1. 크리스탈러의 중심지이론	2. 레일리의 소매인력법칙	3. 컨버스의 분기번모형	4. 허프의 소매지역이론	5. 소비자분포기법	6. 넬슨의 소매입지이론	7. 입지효과의 시간법칙	8. 공간균배의 원리