3. 부동산입지선정론과 입지이론 #2

상권에 관한 이론

 

1) 크리스탈러의 중심지이론

 -> 중심지 계층 간의 포섭원리

 -> 중심지는 중심성의 상대적 크기에 따라 고차 중심지와 저차 중심지로 나뉨. 

 -> 고차일수록 중심지 간의 거리가 멀고 규모가 크고 다양한 중심기능을 가진다는 이론. 

 -> 중심지 기능을 수행하는 장소를 중심지라하는데, 이러한 기능을 수행하는 중심지는 곧 도시임.

 -> 재화의 도달범위: 중심지 기능이 미치는 최대의 공간범위. 

 -> 최소요구치: 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 규모

 -> 최소요구범위: 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리를 말함. 

 -> 중심지가 유지되기 위한 조건: 최소요구치의 범위 < 재화의 도달범위

 

형태

배후지 외접형	배후지 중첩형	배후지 완결형
서비스를 받지 못하는 소외지역 발생	불필요하게 중복되는 지역 발생	겹치거나 소외되는 지역이 존재하지 않고 재화나 서비스를 제공

계층구조

 -> 중심 기능이 큰 중심지일수록 시장 지역이 넓어 육각형의 규모가 크고, 상호간의 거리가 멂.

 

내용

 -> 도시의 규모가 크면 클수록 그 주변 영향지역의 규모가 커진다 

 -> 도시의 규모와 입지에 관련되는 개념을 정리, 복잡한 원리를 이론적으로 밝히는데 공헌

 -> 인구가 증가하고 경제가 활성된 중심지-> 중심지의 규모가 크고 많아지며 중심지 간 거리가 가까워짐. 

고차원	저차원
교통: 발달	쇠락
중심지의 수: 적음	많음
배후지의 규모: 규모가 크고 다양함	규모가 작고 단순
수요자의 도달거리: 서리가 멂	가까움
중심지 간의 거리: 멂	가까움
취급상품: 고급상품	저급상품
소비자의 이용빈도: 낮음	높음
* 저차원-> 고차원: 중심지의 수는 피라미드형을 이룸 * 중차원 중심지가 포용하는 중심지의 수: 저차원에서 고차원으로 갈수록 분포도가 줄어듦 * 시장원리, 교통원리, 행정원리 등에 따라 중심지의 수와 모형은 많은 영향을 받음.

* 허프의 중심지이론 (미시적 분석)  -> 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 소비하려는 경향이 있으므로 적당한 거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 저차원 중심지를 지나칠 가능성이 커짐.

2) 레일리의 소매인력법칙 (계산문제)

B도시에 대한 A도시의 구매지향비율(Ba/Bb) Ba/Bb=Pa/Pb*(Db/Da)^2 = A 도시의 인구/ B 도시의 인구 * (B도시까지의 거리/A 도시까지의 거리)^2   Ba: A 도시의 구매지향비율 Bb: B 도시의 구매지향비율 Pa: A 도시의 인구수 Pb: B 도시의 인구수 Da: C 마을에서 A도시까지 거리 Db: C 마을에서 B도시까지 거리

3) 컨버스의 분기모형 (계산문제)

Da= Dab/1+√Pb/Pa = 도시 A와 B 간의 거리/1+√B의 면적/ A의 면적

4) 허프의 소매지역이론 (계산문제)

(A매장의 면적/A매장까지의 거리^2) / [(A 매장의 면적/A매장까지의 거리^2) + (B 매장의 면적/B면적까지의 거리^2)]

5) 소비자 분포기법 (애플바움)

 -> 지리적 상권의 범위를 획정하기 위한 실무적 기법

 -> 상권 + 고객의 특성파악 및 판매촉진 전략수립에 도움이 됨. 

 

6) 넬슨의 소매입지이론

 -> 점포입지의 8가지 원칙

㉮ 현재의 지역후보의 적합지점

㉯ 잠재적 발전성

㉰ 고객의 중간유인

㉱ 상거래 지역에 대한 적합지점

㉲ 집중흡인력

㉳ 양립성

㉴ 경합성의 최소화

㉵ 용지경제학

 

7) 후버의 상업입지의 시간법칙

 -> 좋은 상업지는 충분한 이익을 주지만 충분한 시간적 여유가 필요하고 장기적이라는 법칙

 

8) 공간균배의 원리(R. M. Fetter)

 -> 경쟁관계에 있는 점포 사이에 경쟁이 나타나면 장기적으로 배후지를 균등하게 배분하게 됨. 

내용
시장이 좁고 수요의 교통비 탄력성이 작은 경우	시장이 넓고 수요의 교통비 탄력성이 큰 경우
집심적 입지현상이 나타남 (몰림)	분산입지현상이 나타남 (분산됨)

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점포의 종류와 입지

1) 입지유형별 점포

집심성 점포	집재성 점포	산재성 점포	국부적 집중성 점포
배후지 중심지 위치: 백화점, 고급음식점	동일업종 한곳에 모여 입지: 은행, 보험회사	분산입지: 잡화점, 세탁소	동일업종 국부적 중심지에 입지: 농기구점, 철공소, 종묘점

2) 상품에 따른 상점의 종류

편의품점	선매품점	전문품점
생활필수품 판매	여러상점을 통해 비교 후 구매	특수한 매력을 찾으려는 상품

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매장용 부동산의 부지선정

1) 부지 선정의 단계

부지 선정의 단계

기존 부지의 분석-> 도시분석-> 근린분석-> 대상근린지역의 선정-> 대상부지 선정

2) 대안부지의 분석

대안부지의 분석
1. 가능매상고의 추계방법	2. 체크리스트	3. 현금수지분석
㉮ 비율법: 주관성이 가장 많은 방법 ㉯ 유추법: 다른지역의 유사한 점포의 매출액을 통해 해당 점포의 예상매출액을 추계하는 방법 ㉰ 중력모형: 만유인력법칙을 적용, 수정이미지계수에 의해 조정(수정이미지계수: 개별점포와 실제매상고와 이론적 매상고 간 차이) ㉱ 회귀분석법: 매상고에 영향을 주는 여러가지 변수들로 대상점포의 예상매상고를 추계하는 방법	㉮ 규모가 큰 회사는 유추법이나 회귀분석법 이용 작은 규모는 체크리스트를 이용 ㉯사전적 예비수단으로 대안부지의 여러가지 특성을 다각도로 활용할 수 있음.	대안부지의 예상매출액이 추계되고나면 대안부지별로 현금수지분석을 통해 회사의 부를 극대화하는 대안을 선택함