5. 부동산 감정평가론 #9 (원가방식 1)

1. 원가법이란?

  -> 대상물건의 재조달원가에 감가수정을하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액 = 감가수정

2. 재조달원가란?

  -> 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액 (재세공과금 등 일반적 부대비용 포함)

복제원가 vs 대치원가
복제원가	대치원가
물리적 측면의 원가	효용 측면의 원가
동일, 유사자재 사용한 부동산	기능면, 효용면에서 동일한 부동산

* 대치원가를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 기능적 감각수정은 고려하지 않음. (기능적 결함에 따른 사실적인 비용은 포함)

건물의 재조달원가 = 표준적 도급건설비용 + 통상부대비용

* 재조달원가는 자가건설이든 도급건설이든 도급건설에 준하여 처리함

 

3. 토지의 재조달원가

  -> 토지 -> 재조달원가 적용 X (거래사례비교법 적용 O)

  -> 조성지, 매립지, 개간지, 간척지 -> 원가법 적용 O

 

4. 감가수정 vs 감가상각

감가수정 vs 감가상각
감가수정	감가상각
감정평가	기업회계, 세무회계
기준시점에서의 시장가치를 구함	진실한 재정상태 파악
1. 기초: 재조달원가  2. 경제적 내용연수 3. 관찰감가기법 인정 O 4. 물리적, 기능적, 경제적 감가요인 O 5. 잔가율 개별성 6. 감가 시 시장성 고려 O 7. 감가액 = 실제 감가 8. 비상각자산(토지) 인정하는 경우 있음 O	1. 기초: 취득원가격 2. 법정 내용연수 3. 관찰감가기법 인정 X 4. 경제적 감가요인 (X) 5. 잔가율 일정 6. 감가 시 시장성 고려 X 7. 감가액 ≠ 실제감가 8. 토지 인정 X (상각자산만 인정)

5. 감가의 요인

감가요인
내부적요인		외부적요인
물리적요인	기능적요인	경제적감가요인	법률적감가요인
치유 가능 또는 불가능	치유 가능 또는 불가능	치유불가능
1. 마모 2. 훼손  3. 시간의 경과	1. 구조 자재 또는 설계상의 결함	1. 인근지역의 쇠퇴 2. 환경의 부적합 3. 시장성 감퇴	1. 소유권 및 등기 등의 하자 여부  2. 지역지구제의 위반