5. 부동산 감정평가론 #14 (수익분석법 & 물건별 감정평가)

수익분석법

1. 수익분석법이란?

  -> 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 평가방법

수익임료 = 순수익 + 필요제경비

2. 적용대상

  -> 기업용 부동산에만 적용

 

3. 감가상각비 & 조세 포함여부

  -> 항상 상각 후, 세공제 전 순수익

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물건별 감정평가

물건별 감정평가
토지	공시지가기준법
(실거래가 기준) 토지	거래사례비교법
건물	원가법
토지와 건물 일괄	거레사례비교법 (구분표시가능)
산림	거래사례비교법 (산지와 입목 구분평가)
입목	거래사례비교법
소경목림	원가법
산지와 입목 일괄	거래사례비교법
과수원	거래사례비교법
공장재단	1. 개별물건 -> 합산 평가 2. 계속적 수익 있을 시 -> 수익환원법
광업재단	수익환원법
자동차	거래사례법 (효용가치 X -> 해체처분가액)
건설기계	원가법 (효용가치 X -> 해체처분가액)
선박	선체, 기관, 의장 구분 평가 -> 원가법  (효용가치 X -> 해체처분가액)
항공기	원가법 (효용가치 X -> 해체처분가액)
동산	거래사례법 (효용가치 X -> 해체처분가액)
임대료	임대사례비교법
광업권	수익환원법 해당 광산의 현존시설 가액을 빼고 감정평가 실시 * 과잉유휴시설 포함 X
어업권	수익환원법 해당 어장의 현존시설 가액을 빼고 감정평가 실시 *과잉유휴시설 포함 X
영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산	수익환원법
상장주식	거래사례비교법
비상장주식	수정재무상태표 작성 -> 기업가치 - 부채의 가치 = 자기자본의 가치 자기자본의 가치 / 발행주식 수
상장채권	거래사례비교법
비상장채권	수익환원법
기업가치	수익환원법
소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분	가치하락분 발생 전의 대상물건의 가액 및 원상복구비용 고려
그 밖의 물건	이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 평가
조언, 정보 제공	합리적 객관적 자료에 근거
그 밖의 감정평가 기준	국토교통부장관이 정하여 고시