5. 부동산 감정평가론 #6 (개별분석, 부동산가격의 제 원칙)

지역분석 vs 개별분석

지역분석 vs 개별분석
	지역분석	개별분석
순서	선행분석	후행분석
내용	지역분석(인근지역)	개개 부동산의 가격
법위	거시적(대상지역)	미시적(대상부동산)
방법	전(全)반적	개별적
기준	표준적 이용	최유효이용
가격	가격수준	가격
원칙	적합의 원칙	균형의 원칙

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부동산가격의 제 원칙

1. 부동산가격의 제 원칙이란?

  -> 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준

 

2. 특성

  (1) 부동산의 자연적, 인문적 특성 반영

  (2) 상호 유기적 연관성

  (3) 최유효이용의 기준성

 

3. 부동산평가의 원리

  (1) 시간의 원칙

     ㄱ. 변동의 원칙 

       -> 부동산가격은 지속적으로 변동됨 (사회적, 경제적, 행정적, 개별적 요인에 의해)

     ㄴ. 예측의 원칙 

       -> 부동산 가격은 장래의 수익성이나 쾌적성에 대한 예측의 영향을 받아 결정 됨

       -> 부동산 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값

  (2) 내부의 원칙

     ㄱ. 균형의 원칙

       -> 내부구성요소의 결합상태가 균형을 이루고 있어야 한다는 원칙

     ㄴ. 기여의 원칙 

       -> 부동산 각 구성요소의 가격에 대한 공헌도에 따라 영향을 받는다는 원칙

       -> 부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 함

     ㄷ. 수익체증, 체감의 원칙

       -> 수익은 점차 증가하다가 일정한 수준을 넘으면 점차 감소하게 된다는 원칙

     ㄹ. 수익배분의 원칙

       -> 자본, 노동 및 경영에 분배된 몫 이외의 잔여액은 그 분배가 정당하게 행하여지는 한 토지에 귀속되어야한다는 원칙 (토지잔여법)

  (3) 외부의 원칙

     ㄱ. 적합의 원칙

       -> 부동산의 유용성이 최고도로 발휘하기 위해서는 속한 지역의 환경에 적합하여야 함 (지역성, 부동성)

     ㄴ. 외부성의 원칙

       -> 대상부동산의 가치가 외부적 요인에 의하여 영향을 받는다는 평가원리

     ㄷ. 경쟁의 원칙

       -> 초과이윤은 경쟁을 야기하며, 경쟁은 결국 초과이윤을 감소시킨다는 원칙