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공인중개사78

3. 부동산금융론 #7 (부동산투자회사) 1. 부동산투자회사(REITs)란? -> 부동산에 투자하여 운용하는 목적으로 설립된 회사 -> 매년 얻는 이익은 내부보유하지 않고 배당하도록 의무화됨 -> 투자원금의 손실이 발생할 수도 있고, 배당에따른 이익과 주식매매차익을 향유할 수 있음 2. REITs의 특징 -> 소액투자자에게 투자기회를 제공 -> 환금성이 높음 -> 분산투자로 인한 위험감소 -> 조세혜택 -> 변동성이 주식보다 낮음 -> 자산운용의 편리성, 효율성 및 투명성 개요 1. 부동산투자회사의 종류 -> 자기관리 부동산투자회사 -> 위탁관리 부동산투자회사 -> 기업구조조정 부동산투자회사 2. 법인격 -> 주식회사 -> 특정한 경우를 제외하고는 상법에 적용 받음 -> 부동산투자회사라는 명칭을 사용해야 함 -> 부동산투자회사가 아닌 경우, 부.. 2020. 4. 5.
3. 부동산금융론 #6 (부동산증권) 한국주택금융공사 1. 한국주택금융공사란? -> 저당시장에서 제2차 대출기관으로 주택저당채권을 유동화하여 자금을 조달한 후 주택자금대출기관에 자금을 공급해주는 곳 2. 업무 (1) 장기모기지론(=보금자리론) 공급 -> 10년 이상의 장기, 고정금리, 원(리)금분할상환 방식의 모기지론 (2) 주택신용보증업무 -> 전세자금대출 및 아파트 중도금 대출에 대한 보증서 발급 -> 주택건설업자에게 건설자금 대출에 대한 보증서 발급 (3) 주택연금에 대한 공적 보증업무 -> 주택을 담보로 하여 금융기관으로부터의 종신연금 수령을 보장 함 (4) 주택저당증권(MBS)의 발행 -> 채권시장으로부터 장기저리의 자금을 안정적으로 조달하여 대출재원을 확보함 * 학자금대출(SLBS) -> 학자금 대출 및 취급관련 업무가 한국장학재.. 2020. 4. 3.
3. 부동산금융론 #5 (부동산증권) 저당의 유동화제도 1. 저당의 유동화와 증권화 -> 자산의 증권화란? (유동성이 낮은 자산을 유동성이 높은 자산으로 바꾸는 것) -> 저당의 유동화란? (저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게하는 것, 예: MBS 주택저당증권) 2. 부동산증권 -> 지분증권: 지분금융을 얻기위해 발행한 증권 (예: REITs, 부동산 뮤추얼펀드) -> 부채증권: 부채금융을 조달할 목적으로 발행한 증권 (예: MBS, ABS) 3. 효과 -> 부동산금융 활성화↑ -> 유동성 위험 감소 -> 침체된 주식시장의 자금흐름의 왜곡을 방지 -> 자산포트폴리오의 구성을 다양하게 함 -> 저당투자에 따른 위험부담 최소화 -> 국제결제은행기준 자기자본비율를 제고할 수 있음 (주택자금대출 재원조달 확대) 자산유동화증권 1. 자산유동화증권.. 2020. 4. 2.
주택연금 종료사유와 주택담보노후연금의 방식 주택연금 종료사유 한국주택금융공사법 시행령 제28조의2 ① 법 제43조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 배우자"란 주택담보노후연금보증계약을 체결할 당시부터 계속하여 주택담보노후연금보증을 받은 사람과 혼인관계에 있는 배우자를 말한다. 종료사유 ② 법 제43조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 1. 주택담보노후연금보증을 받은 사람과 제1항의 배우자가 모두 사망한 경우 2. 주택담보노후연금보증을 받은 사람이 사망한 후 제1항의 배우자가 6개월 이내에 법 제43조의4제1항에 따른 담보주택(이하 "담보주택"이라 한다)의 소유권이전등기 및 금융기관에 대한 노후생활자금 금전채무의 인수를 마치지 아니한 경우. 다만, 주택담보노후연금보증을 받은 사람이 다음 .. 2020. 4. 1.
3. 부동산금융론 #4 (주택연금) 역저당 1. 역저당이란? -> 대출자가 차입자에게 정기적으로 일정액을 지불하며, 종료 시 지불한 원금과 누적이자를 일시불로 지불받는 저당방법 -> 종류: 역연금저당, 매후환대차, 생애권 거래 등... * 매후환대차: 매도인이 다시 임대차한다는 조건으로 대상부동산을 대출기관에 매도하는 것 (1) 역연금저당 - 주택연금 주택연금이란? -> 만 60세 이상인 자신의 소유주택을 담보로 매월 연금을 지급받는 방법 -> 공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급 -> 공사 보증에 의해서 주택연금을 지급함 (2) 이용자격 1. 근저당권 설정일 기준으로 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상 2. 부부공동주택 시 연장자가 만 60세 이상 3. 확정기간 방식 -> 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상인 자중 연.. 2020. 4. 1.
3. 부동산금융론 #3 (부동산금융) 부동산금융의 조달방법 (1) 부동산 신디케이션 1. 부동산 신디케이션이란? -> 부동산 취득, 개발, 관리, 운영, 판매업무를 수행하기 위해 법인 형태로 조직된 것 2. 특징? -> 부동산 업자 또는 부동산 관계회사들 사이에 결성됨 -> 투자자는 유한 책임의 파트너로써 투자한도 내에서 책임을 지며, 출자비율로 배당을 받음 -> 사업계획이 끝나면 자동 해산할 경우가 많음 3. 사모방식 vs 공모방식 사모방식(파트너십) 공모방식 특징) 1. 규모가 작고 투자자가 제한됨 2. 투자자를 사모방식으로 모음 3. 유한책임의 투자자를 유치할 수 있음 4. 운영손실을 개별 투자자에게 배당하여 소득세 계산에서 혜택을 봄 5. 협약에 의해 모든 위험은 유한책임 투자자와 무한책임파트너 간의 협약에 의해 배분됨 1. 투자자가.. 2020. 3. 31.
3. 부동산금융론 #2 (부동산금융) 부동산의 저당대출제도 1. 저당이란? -> 부동산을 담보로 돈을 빌리는 행위 2. 저당대부와 건축대부 저당대부 건축대부 1. 일기불 대출 2. 단계적 상환 3. 장기 저리 4. 반영구적 저당 1. 단계적 대출 2. 일시불상환 3. 단기 고리 4. 일시적 저당 실질이자율 = 명목이자율 -인플레이션 대출시점의 대출금리 = 실질이자율 + 위험대가 + 예상인플레이션율 대출금리 = 기준금리 + 가산금리 코픽스란? -> 국내 9개 은행들이 제공하는 자금조달 관련 정보를 기초로 산출되는 자금조달비용지수. -> 대출금리 = 기준금리(코픽스) + 가산금리(스프레드) (1) 잔액기준: 월말 자금조달잔액을 기준으로 지수가 반영됨. 변동폭이 작고, 시장금리가 서서히 반영됨. (2) 신규취금액기준: 월중 신규로 조달한 자금을 .. 2020. 3. 30.

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