공인중개사78 5. 부동산 감정평가론 #4 (분석편) 지역분석과 개별분석 1. 지역분석 -> 인근지역의 표준적 이용을 판단하여, 가격수준을 판정하는 작업 2. 필요성 -> 지역의 특성에따라 영향을 받기 때문에 대상부동산의 적정가치를 판정하는 데에는 지역분석이 필요함 3. 순서 (어떠한 지역에 관련되는가 -> 당해 지역의 지역적 특성은 어떠한가 -> 당해 지역의 지역적 특성이 평가대상 부동산의 가치형성에 어떠한 영향을 미칠것인가) 4. 대상 -> 인근지역, 유사지역, 동일수급권을 대상으로 함 인근지역 1. 인근지역이란? -> 대상부동산이 속한지역으로 부동산의 이용이 같으며 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역 -> 인근지역 내의 부동산은 용도적으로 공통성, 기능면에서 동질성, 그리고 상호 대체, 경쟁관계에 있음 -> 인근지역과 유사지역은 반드시 지리적으로.. 2020. 4. 27. 5. 부동산 감정평가론 #3 (부동산가격의 특징, 이중성, 종류) 1. 부동산가격의 특징 (1) 가액과 임료 -> 교환의 대가인 가액과 용익의 대가인 임료로 부동산가격은 구분된다. 가액과 임료는 원본과 과실의 관계이다. -> 보통 협의는 가액만을 의미한다. -> 광의는 임료까지를 통칭하는 의미가 된다. (2) 부동산가격은 경제적 이익의 대사를 말한다. 물리적 가격 X (소유권, 임차권 등) -> 권리 = 물권 +채권, 이익 = 사회적 관행 (권리금) (3) 부동산 가격은 항상 변동의 과정에 있다. -> 내용연수가 장기간이고, 부동산이 속한 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치가 항상 변하기 때문 (4) 부동산의 자연적특성 -> 불완전시장에서 가치가 형성되고, 거래당사자의 개인적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉽다. 2. 부동산가격의 이중성 -> 대상부동산의 가격은 그.. 2020. 4. 23. 5. 부동산 감정평가론 #2 (부동산가격이론) 1. 부동산가격의 일반이론 가격 vs 가치 가격 가치 과거의 값 현재의 값 교환의 대가로 지불된 금액 장래 기대되는 편익의 현재가치 가치: 하나 가치: 많음 전문가: 중개사 전문가: 평가사 가치 = 가격 ± 오차 * 일시적 -> 괴리 발생 가능 장기적 -> 가격과 가치는 일치 2. 부동산가격의 기능 (1) 파라미터적 기능 -> 부동산 가격은 일반적으로 시장에서 경쟁에 의해 결정되므로 소비자와 생산자가 의사를 결정하는 데 중요한 지표의 기능을 함 (부동산의 부증성) (2) 자원배분기능 (3) 잠재가격으로서의 기능 3. 부동산가격의 발생요인 -> 부동산의 가치는 효용, 상대적 희소성, 유효수요 중 하나에 의해 발생하는 것이 아니라 가치발생요인들의 상호 결합에 의해 발생함 (1) 부동산의 효용 (2) 부동산의.. 2020. 4. 21. 5. 부동산 감정평가론 #1 (감정평가의 기초이론) 1. 감정평가란? -> 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것 2. 부동산의 정책적 기능 vs 일반경제적 기능 부동산의 정책적 기능 일반경제적 기능 부동산이 지니는 객관적 가치를 평가하여 부동산정책의 효율적 수행을 가능하게 하는 기능 불완전경쟁시장인 부동산시장의 결함을 보완함으로써 부동산자원의 효율적 배분과 경제적 유통질서의 확립에 기여하는 기능 1. 부동산의 효율적 이용, 관리 2. 적정한 가치의 유도 3. 합리적 손실보상 4. 과세의 합리화 1. 부동산자원의 효율적 배분 2. 거래질서 확립과 유지 3. 의사결정의 판단기준 제시 감정평가의 분류(제도 및 정책상의 분류) 1. 평가주체에 따른 분류 2. 평가의뢰의 동기에 따른 분류(강제성여부) 3. 평가주체의 사람 수에 따른 분.. 2020. 4. 20. 5. 부동산 감정평가론 #1 (단원정리) 1. 감정평가의 기초이론 (1) 감정평가의 개요 (2) 감정평가의 분류 (3) 감정평가의 원칙과 특징 2. 부동산가격이론 (1) 부동산가격의 일반이론 (2) 가치형성요인 (3) 지역분석과 개별분석 (4) 부동산가격의 제 원칙 3. 감정평가의 방식 (1) 감정평가 3방식 (2) 원가방식 (3) 비교방식 (4) 수익방식 (5) 물건별 감정평가 (6) 감정평가의 절차 4. 부동산가격공시제도 (1) 지가의 공시 (2) 주택가격의 공시 (3) 비주거용 부동산가격의 공시 2020. 4. 17. 4. 부동산개발 및 관리론 #8 (부동산마케팅) 1. 부동산마케팅이란? -> 부동산 활동주체가 소비자의 욕구를 파악하여 자신의 목표를 이루기위해 시장을 정의하고 관리하는 과정 2. 부동산마케팅전략 (1) 공급자의 전략차원 (시장점유마케팅) (2) 소비자행동이론의 차원 (고객점유마케팅) (3) 공급자 + 소비자 상호차원 (관계마케팅) 공급자의 전략차원 (시장점유마케팅) 1. 4P MIX 전략 2. STP전략 (주로 상업부동산에 적용) 1. 제품전략 2. 가격전략 3. 유통경로전략: 부동산, 분양시행사, 분양사 4. 판매촉진전략: 예) 경품제공, 광고, 사외보발행, 여론선도자 육성, 주민참여행사 (전통적 방법) 1. 시장세분화전략 -> 수요자 집단을 인구경제학적 특성에 따라 세분화하고, 그 시장을 대상으로 상품의 판매지향점을 분명히하는 것 (구매자집단을 .. 2020. 4. 16. 4. 부동산개발 및 관리론 #7 (건물의 내용연수와 연수사이클) 건물의 내용연수 1. 건물의 내용연수란? -> 건물이 유용성을 지속할 수 있는 내구연한 2. 내용연수는 어디에 필요하나? -> 조세부과, 부동산중개 및 부동산평가활동 3. 내용연수의 분류 내용연수의 분류 1. 물리적 내용연수 2. 기능적 내용연수 3. 경제적 내용연수 4. 행정적 내용연수 사용이 불가능하게 될 때까지의 버팀연수 건물이 기능적으로 유효한 기간 경제적 수명이 다하기까지 법, 제도나 행정적 조건에 의해 건물의 수명이 다한 경우 * 물리적 내용연수가 법정 내용연수와 경제적 내용연수보다 김 건물의 연수사이클 1. 건물의 연수사이클이란? -> 건물이 완공되어 철거되기까지 공통적인 국면과 규칙적인 현상 2. 연수사이클의 단계 전개발단계 -> 신축단계 -> 안정단계 -> 노후단계 ->완전폐물단계 부동산.. 2020. 4. 14. 이전 1 2 3 4 5 6 7 ··· 12 다음
