공인중개사78 5. 부동산 감정평가론 #10 (비교방식:거래사례비교법1) 1. 거래사례비교법이란? (계산문제 다수!!!) -> 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 서례사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법 2. 적용방법 (1) 거례사례의 수집 및 선택 (2) 대표성이 있는 거래사례 선택 (3) 사례자료의 정상화 (1) 거례사례의 수집 및 선택 -> 거례사례는 ⓐ사정보정의 가능성, ⓑ시점수정의 가능성, ⓒ위치의 유사성, ⓓ물적 유사성을 고려하여 선택해야 함 ⓐ 사정보정의 가능성 -> 관계자의 특수한 사정의 개재 (X), 관계자의 개별적 동기의 개재 (X), 시장가치로 보정 가능한 것(O) ⓑ 시점수정의 가능성 (시간의 유사성) -> 평가대상의 기준시점을 보정(X) -> 거.. 2020. 5. 19. 5. 부동산 감정평가론 #10 (원가방식 2) 감가수정의 방법 직접법 간접법 이론 실제 정액법, 정률법, 상환기금법 관찰감가법, 분해법 시장추출법, 임대료 손실환원법 1. 정액법 (1) 매년 감가액 = (재조달원가 - 잔존가액) / 경제적 내용연수 (2) 감가누계액 = 매년감가액 * 경과연수 (3) 적산가액 = 재조달원가 * 감가누계액 2. 정률법 (1) 매년 감가액 = 전년 말 가격 * 감가율 (2) 감가누계액 = 재조달원가 * [1-(1-감가율)^m] (3) 적산가액 = 재조달원가 * (전년 대비 잔가율)^m = 재조달원가 * (1 - 매년 감가율)^m m =경과연수 3. 상환기금법(= 감채기금법, 기금적립법) -> 건물의 내용연수가 만료하는 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법 * 감가.. 2020. 5. 18. 5. 부동산 감정평가론 #9 (원가방식 1) 1. 원가법이란? -> 대상물건의 재조달원가에 감가수정을하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법 적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액 = 감가수정 2. 재조달원가란? -> 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액 (재세공과금 등 일반적 부대비용 포함) 복제원가 vs 대치원가 복제원가 대치원가 물리적 측면의 원가 효용 측면의 원가 동일, 유사자재 사용한 부동산 기능면, 효용면에서 동일한 부동산 * 대치원가를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 기능적 감각수정은 고려하지 않음. (기능적 결함에 따른 사실적인 비용은 포함) 건물의 재조달원가 = 표준적 도급건설비용 + 통상부대비용 * 재조달원가는 자가건설이든 도급건설이든 도급건설에 준하여 처리함 3. 토지의 재조달원가 -> 토지 -> 재조.. 2020. 5. 12. 5. 부동산 감정평가론 #8 (감정평가의 방식) 1. 가격의 3면성 -> 비용성, 시장성, 수익성 감정평가방식 1. 원가방식 = 공급가격 (비용접근법) 시산가액 -> 원가법, 시산임료 -> 적산법 2. 비교방식 = 균형가격 (시장접근법) 시산가액 -> 거래사례비교법, 시산임료 -> 임대사례비교법 3. 수익방식 = 수요가격 (소득접근법) 시산가액 -> 수익환원법, 시산임료 -> 수익분석법 2. 시산가액 조정 -> 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우 주된 방법 빛 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있음 3. 감정평가 3방식의 태동 감정평가 3방식 1. 학자: 마샬 2. 학파: 신고전학파 3. 개념 * 원가방식 -> 생산비설(고전학파) * 수익방식 -> 한계효용론 * 비교방식 -> 수요, 공급균형이론에서 착.. 2020. 5. 2. 5. 부동산 감정평가론 #7 (최유효이용의 원칙) 1. 최유효이용의 원칙이란? -> 부동산가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 형성된다는 원칙 2. 최유효이용의 판단기준: ① 물리적 채택가능성(필요조건) ② 합리적 이용(필요조건) ③ 합법적 이용(필요조건) ④ 최고수익성(충분조건) 3. 특수상황의 최유효이용 분석 (1) 단일이용 (2) 중도적이용 (3) 투기적이용 (4) 초과토지와 잉여토지 4. 최유효이용의 판정요령 -> 전제: 현재보다는 미래의 최대수익을 발생시킬 수 있는 방법으로 부동산을 이용해야 함 5. 최유효이용 원칙의 중요성 -> 원칙: 감정평가사는 최유효이용의 원칙을 반드시 적용해서 평가해야함 -> 예외: 부동산의 현실적인 이용방법이 반드시 최유효이용이 되는 것은 아니라는 점 2020. 5. 1. 5. 부동산 감정평가론 #6 (개별분석, 부동산가격의 제 원칙) 지역분석 vs 개별분석 지역분석 vs 개별분석 지역분석 개별분석 순서 선행분석 후행분석 내용 지역분석(인근지역) 개개 부동산의 가격 법위 거시적(대상지역) 미시적(대상부동산) 방법 전(全)반적 개별적 기준 표준적 이용 최유효이용 가격 가격수준 가격 원칙 적합의 원칙 균형의 원칙 부동산가격의 제 원칙 1. 부동산가격의 제 원칙이란? -> 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준 2. 특성 (1) 부동산의 자연적, 인문적 특성 반영 (2) 상호 유기적 연관성 (3) 최유효이용의 기준성 3. 부동산평가의 원리 (1) 시간의 원칙 ㄱ. 변동의 원칙 -> 부동산가격은 지속적으로 변동됨 (사회적, 경제적, 행정적, 개별적 요인에 의해) ㄴ. 예측의 원칙 .. 2020. 4. 29. 5. 부동산 감정평가론 #5 (유사지역, 동일수급권) 유사지역 1. 유사지역이란? -> 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역 -> 인근지역과 유사하여 인근지역과 가격면에서 대체관계가 성립될 수 있는지역 * 대상 부동산이 속하지 않은 지역 2. 특성 -> 지역구성요소가 동질적인 것 -> 거리의 원근개념 (x), 대체성이 있고 상호간에 대체, 경쟁관계가 성립하여 가치형성에 미치는 지역 동일수급권 1. 동일수급권이란? -> 대상부동산과 대체, 경쟁관계가 성립하고 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 지역 -> 인근지역 + 유사지역 포함 -> 동일수급권내의 부동산 상호간에는 대체, 경쟁, 의존, 보완관계가 있음 2. 용도지역별 동일수급권의 범위 (1) 주거지: 동일수급권 확대, 축소 가능 (2) 상업지: 상업.. 2020. 4. 28. 이전 1 2 3 4 5 6 ··· 12 다음
