공인중개사78 3. 부동산금융론 #1 (부동산금융) 1. 부동산금융이란? -> 부동산과 관련된 자금조달행위 -> 특징: 담보기능 있음, 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면 -> 투자수익률 -> 기업이나 개인의 포트폴리오적인 차원에서 다루어진다는 점 2. 부동산금융의 구분 직접금융 간접금융 주식시장에서 주식발행 은행을 통한 자금조달 지분금융 부채금융 메자닌금융 지분권을 팔아 자지자본을 조달하는 방법 예) 조인트벤처, 신디케이트, 부동산투자회사, 공모, 부동산펀드 등이있음 저당권을 설정하거나 사패를 발행하는 것 예) 저당금융, 신탁금융, 자산유동화증권, 주택상환사채 주식 관련 권리를 받고 무담보로 자금을 제공하는 금융기법 예) 사채, 전환사채 주택소비금융 주택개발금융 소비자금융 -> 주택을 담보로 주택을 구입하거나 개량하려는 사람에게 돈을 대출해는 것 .. 2020. 3. 27. 3. 부동산금융론 (단원정리) 부동산금융론 1. 부동산금융 2. 부동산증권 (1) 부동산금융의 개요 (2) 저당대출제도 (1) 저당의 유동화제도 (2) 자산유동화증권 (3) 주택저당증권 (4) 부동산투자회사 (REITs) (5) 부동산펀드 2020. 3. 27. 2. 부동산투자론 #4(부동산투자분석 및 기법) 전통적인 투자안의 평가방법 1. 회수기간법 1. 자본회수기간이란? -> 최초로 투자한 금액을 전액 회수하는 데 걸리는 기간 2. 결정기준 -> 투자안의 회수기간 ≤ 목표회수기간 => 채택 -> 투자안의 회수기간 > 목표회수기간 => 기각 3. 장단점 장점 (1) 위험지표 제공 -> 미래의 불확실성 감소 (2) 회수기간이 투자안의 유동성 (3) 계산이 쉬움 -> 비용 X 단점 (1) 화폐의 시간가치 고려 X (2) 자본회수기간 이후의 현금흐름 고려 X (3) 목표자본 회수기간의 선택에 자의성 개입이 쉬움 -> 경제성이 없을 수 있음 2. 평균회계이익률법 1. 공식 평균회계이익률 = 세후평균순이익 / 평균투자액 2. 결정기준 투자안의 평균회계이익률 ≥ 목표평균회계이익률 => 채택 투자안의 평균회계이익률 < .. 2020. 3. 26. 2. 부동산투자론 #3(부동산투자분석 및 기법) 1. 할인현금수지분석법 (DCF법) 2. 비할인현금모형 3. 어림셈법 1. 할인현금수지분석법이란? -> 장례 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법 -> 현금흐름의 추계: 영업소득 + 지분복귀액 2. 종류 할인현금수지분석법의 종류 (1) 순현가법 (NPV) 순현가법은 순현가를 '0'과 비교하여 투자결정을 하는 방법 * 독립적인 투자안: '0' 투자 O '0' > 순현가 => 투자 X * 상호배타적인 투자안: '0'보다 큰 순현가 투자안 중 가장 큰 투자안을 채택 (2)내부수익률법 (IRR) 순형가율을 '0'으로 만드는 할인율 * 독립적인 투자안: 내부수익률 > 요구수익률 => 채택 내부수익률 기각 * 상호배타적인 투자안: 내부수일률이 요구수익률보다.. 2020. 3. 25. 2. 부동산투자론 #2(부동산투자분석 및 기법) 부동산투자 분석과정 (1) 현금수지의 계산 영업의 현금수지의 계산 단위당 연간 예상임대료 * 임대단위 수 가능총소득 - 공실 및 불량부채 + 기타소득 유효총소득 - 영업경비 순영업소득 - 부채서비스액 세전현금수지 - 영업소득세 세후현금수지 (2) 복귀액의 현금수지의 계산 복귀액의 현금수지의 계산 매도가격 - 매도경비 순매도액 - 미상환저당금액 세전지분복귀액 - 자본이득세 세후지분복귀액 (3) 영업소득세의 계산 영업소득세의 계산 순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급액 - 감가상각액 과세소득 * 세율 영업소득세 세전현금수지 + 대체충당금 + 원금상환액 - 감가상각액 과세소득 * 세율 영업소득세 (4) 자본이득세의 계산 자본이득세의 계산 순매도액 - 순장부가치 (=매수가격-총감가상각액) 매도이득 - 초과감가상.. 2020. 3. 24. 2. 부동산투자론 #1(부동산투자분석 및 기법) 1. 미래가치의 계산 2. 현재가치의 계산 3. 원금상환곡선과 이자지급곡선 1. 시장참여자와 부동산투자 결정과정 2. 현금수지의 측정 1. 할인현금수지분석법 2. 전통적인 투자안의 평가방법 3. 어림셈 1. 미래가치의 계산 미래가치의 계산 1. 일시불의 미래가치의 계수(복리종가율) 2. 연금의 미래가치계수(복리연금종가율) 3. 감채기금계수(상환기금률) 일시불의 내가계수 = (1+r)^n 연금의 내가계수 =[(1+r)^n-1] / r 감채기금계수 = r / [(1+r)^n]-1 2. 현재가치의 계산 현재가치의 계산 1. 일시불의 현재가치계수 2. 연금의 현재가치계수(복리연금현가율) 3. 저당상수(연금상환율) 일시불의 현가계수 = 1 / (1+r)^n = (1+r)^-n 연금의 현가계수 =[1-(1+r)^n.. 2020. 3. 23. 2. 부동산투자론- 포트폴리오 이론 포트폴리오 이론 포트폴리오의 기대수익률 포트폴리오의 기대수익률 = E(개별자산의 기대수익률 * 구성비율) 예) 공인중개사 시험 제25회 자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을때, 전체 구성자산의 기대수익률은? (단, 확률은 호황 40%, 불황 60%임) 구분 자산비중(%) 경제상황별 예상수익률(%) 호황 불황 상가 20 20 10 오피스텔 30 25 10 아파트 50 10 8 더보기 풀이 공식: E(개별자산의 기대수익률*구성비율) 1. 각 자산의 기대수익률 구하기 상가: (20*0.4) + (10*0.6) = 8 + 6 = 14 오피스텔: (25*0.4) + (10*0.6) = 10 + 6 = 16 아파트: (10*0.4) + (8*0.6) = 4 + 4.8 = 8.8 2. 기대수익 * 구성비율.. 2020. 3. 21. 이전 1 ··· 4 5 6 7 8 9 10 ··· 12 다음
