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공인중개사78

2. 부동산투자론 #2 (부동산투자이론) 재산 3분법 -> 투자재산을 예금, 주식, 부동산으로 3분하여 관리(O), 3등분하여 관리(X), 각각1/3씩 관리(X) 부동산투자의 위험과 수익 수익의 측정 (1) 기댓값 = E(각 상황이 발생할 경우 실현되는 값) X발생확률 (2) 기대수익률 = E(각 경제상황별 추정 수익률 X 발생확률) 위험의 측정 -> 분산과 표준편차는 투자수익의 변동성을 나타내는 대표적인 척도로 위험을 측정할 수 있음. (1) 분산 = E[(각 상황이 발생할 경우 실현되는 값 - 기대값)^2*발생확률] (2) 표준편차 = √분산 (3) 변이계수 = 표준편차/기대수익률 (4) 위험 1단위당 기대수익률 = 기대수익률/표준편차 부동산투자의 위험 1. 사업상의 위험 (부동산자체 수익성에 관한 위험) (1) 시장위험: 시장상황의 변동에.. 2020. 3. 20.
2. 부동산투자론 #1 (부동산투자이론) 부동산투자와 투기 1. 부동산투자란? -> 부동산투자란 합리적 안정성과 원금의 회수를 전제로 항구적인 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 행위 2. 부동산투자의 장단점 장점 (1) 지렛대효과 향유 -> 지렛대효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과. (쉽게말하면, 차입금을 이용하여 부동산에 대한 투자수익을 높이는 행위) * 자기자본수익율이란? (순수익-이자지급액)/자기자본*100(%) -> 부동산투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있음 (2) 절세효과 -> 세금최소화 -> 임대업(법인)은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정 시 비용으로 인정받을 수 있음. (3) 구매력보호 -> 인플레이션 방어 효과 -> 실물자산의 특성과 토지의 영속성으.. 2020. 3. 19.
2. 부동산투자론 #0 (단원정리) 부동산투자이론 부동산투자론 1. 부동산투자 2. 부동산투자분석 및 기법 1. 부동산투자와 투기 2. 부동산투자의 결정 3. 재산3분법 4. 부동산투자의 위험과 수익 1. 부동산투자분석을 위한 수학적 기초 2. 부동산투자 분석과정 3. 부동산투자분석의 기법 2020. 3. 19.
1. 부동산정책론 #5 (부동산조세정책) 목차 1. 부동산조세란? 2. 부동산조세의 기능 3. 조세의 전가와 귀착 4. 탄력성과 귀착 5. 조세의 주택에 대한 영향 6. 양도소득세와 토지보유세 7. 토지단일세론 (Henry George) 1. 부동산조세란? -> 부동산을 과세대상으로 부과하는 세금. -> 예) 부동산 취득세, 토지세, 건물세, 보유세, 양도세 등... 2. 부동산조세의 기능 (1) 부동산 자원배분 (2) 소득 재분배 (예: 상속세, 재산세) (3) 지가안정 (4) 주택문제 해결 3. 조세의 전가와 귀착 전가와 귀착 전가 귀착 조세를 부과하여 상대가격의 변화를 통해 납세의무자가 아닌 다른 경제주체에게 이전되는 현상 실질적인 조세부담이 전가를 통해 각 경제주체에게 귀속되는 결과 4. 타력성과 귀착 1. 조세부담의 상대적 배분 -> .. 2020. 3. 18.
1. 부동산정책론 #3 (토지정책) 토지정책 1) 토지이용규제 2) 직접적 개입 3) 간접적 개입 의의: 토지이용행위를 사회적으로 제한하는 방법 예: 지역지구제, 건축규제, 정부의 각종인허가제, 토지용계획, 도시계획, 토지구획규제, 계획단위개발, 개발권 양도제(TDR) 의의: 토지에 대한 수요자와 공급자의 역할을 적극적으로 수행하는 방법 예: 도시재계발, 토지수용, 토지은행제도, 공공소유제도, 공영개발 등 의의: 시장기능에 의한 정책효과를 도모하는 형태 예: 재산세, 개발부담금 부과 제도, 토지개발 및 이용에 대한 각종 금융지원 또는 보조금제도, 토지행정상의 지원들.... 지역지구제 1. 의의 ->지역지구제란 도시의 토지용도를 구분함으로써 이용목적에 부합하지 않은 토지이용이나 건축등의 행위를 규제하는 제도. *지역지구제를 실시함으로써 부의.. 2020. 3. 14.
1. 부동산정책론 #2 (부동산정책) 1. 부동산정책 -> 공익추구를 위한 부동산활동 2. 부동산정책의 기능 1) 정치적 기능 2) 경제적 기능 3) 시장의 실패 -> 시장의 실패란? 자원의 효율적 분배에 실패하는 현상 -> 시장실패의 원인? (ㄱ) 불완전경쟁 (ㄴ) 규모의 경쟁 (ㄷ) 외부효과의 존재 (ㄹ) 공공재의 부족 (ㅁ) 정보의 비대칭성 및 불확실성 3. 외부효과 외부경제 외부불경제 의의 제3자에게 혜택을 입히고도 보상받지 못하는 것 (과수원 : 양봉업) 제3자에게 손해를 입히고도 이에 대한 대가를 지불하지 않은 것 (양식업 : 공장폐수) 편익과 비용 편익: 사적편익사회적 비용 편익: 사적편익>사회적 편익 비용: 사적비용 2020. 3. 11.
1. 부동산정책론 #1 (부동산문제) 부동산문제 1. 물리적 토지문제 2. 경제적문제 1. 물리적 토지문제 물리적 토지문제의 원인: 부증성 경제적 토지문제의 원인: 토지의 수요와 공급의 불균형 (예: 지가고 문제) 지가고 문제 지가고란? 지가가 다른 물가보다 상대적으로 높아 합리적인 수준을 넘어선 상태 지가고의 문제점: 1. 주택가격의 상승으로 토지이용에 악영향을 미침. 2. 공공용지의 취득을 위한 보상가격이 높아저 국가재정문제가 발생 3. 물가 및 산업의 원가상승 요인이 됨 4. 투기를 조장하고 근로의욕을 저하시키고, 부의 재분배를 왜곡시킴. 분배의 측정수단 1. 10분위 분배율 10분위 분배율=하위 40% 소득의 합계/상위20% 소득의 합계 분배율이 클수록 소득분배 개선, 작을수록 소득분배 악화 2. 로렌츠 곡선 면적이 커질수록, 불평등.. 2020. 3. 9.

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