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부동산/부동산학개론71

2. 부동산투자론 #4(부동산투자분석 및 기법) 전통적인 투자안의 평가방법 1. 회수기간법 1. 자본회수기간이란? -> 최초로 투자한 금액을 전액 회수하는 데 걸리는 기간 2. 결정기준 -> 투자안의 회수기간 ≤ 목표회수기간 => 채택 -> 투자안의 회수기간 > 목표회수기간 => 기각 3. 장단점 장점 (1) 위험지표 제공 -> 미래의 불확실성 감소 (2) 회수기간이 투자안의 유동성 (3) 계산이 쉬움 -> 비용 X 단점 (1) 화폐의 시간가치 고려 X (2) 자본회수기간 이후의 현금흐름 고려 X (3) 목표자본 회수기간의 선택에 자의성 개입이 쉬움 -> 경제성이 없을 수 있음 2. 평균회계이익률법 1. 공식 평균회계이익률 = 세후평균순이익 / 평균투자액 2. 결정기준 투자안의 평균회계이익률 ≥ 목표평균회계이익률 => 채택 투자안의 평균회계이익률 < .. 2020. 3. 26.
2. 부동산투자론 #3(부동산투자분석 및 기법) 1. 할인현금수지분석법 (DCF법) 2. 비할인현금모형 3. 어림셈법 1. 할인현금수지분석법이란? -> 장례 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법 -> 현금흐름의 추계: 영업소득 + 지분복귀액 2. 종류 할인현금수지분석법의 종류 (1) 순현가법 (NPV) 순현가법은 순현가를 '0'과 비교하여 투자결정을 하는 방법 * 독립적인 투자안: '0' 투자 O '0' > 순현가 => 투자 X * 상호배타적인 투자안: '0'보다 큰 순현가 투자안 중 가장 큰 투자안을 채택 (2)내부수익률법 (IRR) 순형가율을 '0'으로 만드는 할인율 * 독립적인 투자안: 내부수익률 > 요구수익률 => 채택 내부수익률 기각 * 상호배타적인 투자안: 내부수일률이 요구수익률보다.. 2020. 3. 25.
2. 부동산투자론 #2(부동산투자분석 및 기법) 부동산투자 분석과정 (1) 현금수지의 계산 영업의 현금수지의 계산 단위당 연간 예상임대료 * 임대단위 수 가능총소득 - 공실 및 불량부채 + 기타소득 유효총소득 - 영업경비 순영업소득 - 부채서비스액 세전현금수지 - 영업소득세 세후현금수지 (2) 복귀액의 현금수지의 계산 복귀액의 현금수지의 계산 매도가격 - 매도경비 순매도액 - 미상환저당금액 세전지분복귀액 - 자본이득세 세후지분복귀액 (3) 영업소득세의 계산 영업소득세의 계산 순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급액 - 감가상각액 과세소득 * 세율 영업소득세 세전현금수지 + 대체충당금 + 원금상환액 - 감가상각액 과세소득 * 세율 영업소득세 (4) 자본이득세의 계산 자본이득세의 계산 순매도액 - 순장부가치 (=매수가격-총감가상각액) 매도이득 - 초과감가상.. 2020. 3. 24.
2. 부동산투자론 #1(부동산투자분석 및 기법) 1. 미래가치의 계산 2. 현재가치의 계산 3. 원금상환곡선과 이자지급곡선 1. 시장참여자와 부동산투자 결정과정 2. 현금수지의 측정 1. 할인현금수지분석법 2. 전통적인 투자안의 평가방법 3. 어림셈 1. 미래가치의 계산 미래가치의 계산 1. 일시불의 미래가치의 계수(복리종가율) 2. 연금의 미래가치계수(복리연금종가율) 3. 감채기금계수(상환기금률) 일시불의 내가계수 = (1+r)^n 연금의 내가계수 =[(1+r)^n-1] / r 감채기금계수 = r / [(1+r)^n]-1 2. 현재가치의 계산 현재가치의 계산 1. 일시불의 현재가치계수 2. 연금의 현재가치계수(복리연금현가율) 3. 저당상수(연금상환율) 일시불의 현가계수 = 1 / (1+r)^n = (1+r)^-n 연금의 현가계수 =[1-(1+r)^n.. 2020. 3. 23.
2. 부동산투자론- 포트폴리오 이론 포트폴리오 이론 포트폴리오의 기대수익률 포트폴리오의 기대수익률 = E(개별자산의 기대수익률 * 구성비율) 예) 공인중개사 시험 제25회 자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을때, 전체 구성자산의 기대수익률은? (단, 확률은 호황 40%, 불황 60%임) 구분 자산비중(%) 경제상황별 예상수익률(%) 호황 불황 상가 20 20 10 오피스텔 30 25 10 아파트 50 10 8 더보기 풀이 공식: E(개별자산의 기대수익률*구성비율) 1. 각 자산의 기대수익률 구하기 상가: (20*0.4) + (10*0.6) = 8 + 6 = 14 오피스텔: (25*0.4) + (10*0.6) = 10 + 6 = 16 아파트: (10*0.4) + (8*0.6) = 4 + 4.8 = 8.8 2. 기대수익 * 구성비율.. 2020. 3. 21.
2. 부동산투자론 #2 (부동산투자이론) 재산 3분법 -> 투자재산을 예금, 주식, 부동산으로 3분하여 관리(O), 3등분하여 관리(X), 각각1/3씩 관리(X) 부동산투자의 위험과 수익 수익의 측정 (1) 기댓값 = E(각 상황이 발생할 경우 실현되는 값) X발생확률 (2) 기대수익률 = E(각 경제상황별 추정 수익률 X 발생확률) 위험의 측정 -> 분산과 표준편차는 투자수익의 변동성을 나타내는 대표적인 척도로 위험을 측정할 수 있음. (1) 분산 = E[(각 상황이 발생할 경우 실현되는 값 - 기대값)^2*발생확률] (2) 표준편차 = √분산 (3) 변이계수 = 표준편차/기대수익률 (4) 위험 1단위당 기대수익률 = 기대수익률/표준편차 부동산투자의 위험 1. 사업상의 위험 (부동산자체 수익성에 관한 위험) (1) 시장위험: 시장상황의 변동에.. 2020. 3. 20.
2. 부동산투자론 #1 (부동산투자이론) 부동산투자와 투기 1. 부동산투자란? -> 부동산투자란 합리적 안정성과 원금의 회수를 전제로 항구적인 용도를 갖는 부동산에 자본을 투입하는 행위 2. 부동산투자의 장단점 장점 (1) 지렛대효과 향유 -> 지렛대효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과. (쉽게말하면, 차입금을 이용하여 부동산에 대한 투자수익을 높이는 행위) * 자기자본수익율이란? (순수익-이자지급액)/자기자본*100(%) -> 부동산투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있음 (2) 절세효과 -> 세금최소화 -> 임대업(법인)은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정 시 비용으로 인정받을 수 있음. (3) 구매력보호 -> 인플레이션 방어 효과 -> 실물자산의 특성과 토지의 영속성으.. 2020. 3. 19.

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